Rapport - Bijwerkingen van herstructureringsoperaties - KKS

van hun sociale huurwoning op zoek moeten naar een andere (sociale huur)woning.
Immers, de urgenten met een inkomen boven deze norm en die weer een sociale
huurwoning willen betrekken, zijn aangewezen op deze vrije toewijzingsruimte. Dat
roept de vraag op hoe groot deze categorie urgenten is en wat voor beslag zij leggen op
de vrije toewijzingsruimte. Wij hebben daar een schatting van gemaakt voor de drie
onderzoeksgemeenten.
2.3 Ontwikkeling van de kernvoorraad sinds 2000
De definitie van het begrip kernvoorraad is door ons vastgesteld op: corporatie-huurwoningen
met een netto maandhuur tot de hoogste aftoppingsgrens (in 2010, het
eindjaar van onze analyses, is dat €548,18) 8 . Deze prijsgrens wordt ook gehanteerd
in de drie onderzochte gemeenten. Hoewel een gedeelte van de woningen boven de
aftoppingsgrens betaalbaar is voor specifieke doelgroepen vanwege de huurtoeslag,
houden we vast aan deze ‘standaarddefinitie’. De focus van het onderzoek lag op de
woningcorporaties. Dit zijn immers de partijen die het meest actief betrokken zijn bij
de herstructurering. In de onderliggende rapportage is ook, zij het in minder detail,
aandacht besteed aan de betaalbare particuliere huurwoningvoorraad en de goedkope
koopsector als alternatief voor de primaire doelgroep. Er zijn echter geen systematische
gegevens over de prijzen in de particuliere huursector beschikbaar. De analyses
bevatten daarom beredeneerde schattingen (zie verder Dol & Kleinhans, 2011a).
Het jaar 2000 is gekozen als eerste jaar van het onderzoek, omdat vanaf dat moment
de herstructurering landelijk echt op gang kwam, lokale uitzonderingen daargelaten.
Alle cijfers en overzichten van de opbouw van huurprijzen in de drie steden betreffen
‘feitelijke’ huren. De werkelijkheid is dynamischer; door een kalenderjaar heen kan een
huurwoning door mutatie van huurprijs veranderen.
De analyses leiden tot drie constateringen. De eerste belangrijke opmerking is dat de
samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom in de drie onderzochte steden
sterk verschilt (zie Tabel 2.1). In Rotterdam is de corporatiesector traditioneel groot
met een marktaandeel van 57 procent in 2000. In Den Haag en Breda was dit in 2000
aanzienlijk lager met 37, respectievelijk 33 procent. Ten tweede blijkt dat minimaal 90
procent van de corporatiewoningen tot de kernvoorraad behoort, al lijkt Den Haag
in 2009 een uitzondering op deze regel. Hoewel een verdere onderverdeling kan worden
gemaakt naar de goedkoopste voorraad (tot aan de kwaliteitskortingsgrens), is
dit voor veel beleidsmakers irrelevant: BBSH-doelgroephuishoudens worden in hun
woonlasten (deels) gecompenseerd door huurtoeslag. Ten derde is er een ruimtelijk
sterk verschillende verdeling van de voorraad. In 2000 zijn er wijken waar het aandeel
corporatiewoningen meer dan 70 procent was (bijvoorbeeld Duindorp, Moerwijk en
Morgenstond in Den Haag; Feijenoord en Hoogvliet in Rotterdam; Heuvel en Geeren
in Breda; zie Dol & Kleinhans, 2011a).
8 Voor een uitgebreide toelichting van de systematiek van huurprijsgrenzen en huurtoeslag verwijzen
wij naar het deelrapport (Dol & Kleinhans, 2011a).
31 Bijwerkingen van herstructureringsoperaties