TSO-DNL FUND IV, L.P. • USA - Scope

Erläuterungen zu den
Prognoserechnungen
Allgemeines
Grundsätzlich ist eine Prognoserechnung mit Unsicherheiten
behaftet, da die Zukunft nicht sicher im
Voraus durchgeplant werden kann. Es besteht keinerlei
Garantie oder Gewähr dafür, dass die für den
TSO-DNL Fund IV prognostizierten Ergebnisse oder
vergleichbare Entwicklungen in der Zukunft eintreten.
Es liegt daher nicht in der Absicht des Initiators, die
prognostizierten Zielsetzungen als „sicheren“ Indikator
für zukünftige Ergebnisse zu deklarieren.
Die in der Prognoserechnung dargestellte Entwicklung
einer Investition in den TSO-DNL Fund
IV ermöglicht im ersten Schritt einen transparenten
Überblick über die prognostizierten Mieterlöse und
die vorsorglich kalkulierten Rücklagen für potenzielle
Leerstände und etwaige Neuvermietungskosten.
Weiterhin werden die umlagefähigen Betriebskosten
ausgewiesen, welche zusätzlich von den Mietern zu
den Mietzahlungen übernommen werden.
Die geplanten laufenden operativen Betriebskosten
sowie Verwaltungsaufwendungen werden anhand
von zehn Einzelpositionen detailliert dargestellt.
Weiterhin erfolgt eine dezidierte Aufführung der geplanten
Darlehensrückführungen (Tilgungen) und
Darlehenszinsen. Auf die Gesamtprognose wird im
weiteren Verlauf stufenweise für sämtliche Positionen
anschaulich eingegangen.
Die der Prognose zugrunde liegenden Eckdaten unterscheiden
sich zwischen vertraglich fixierten Erlösen
und Ausgaben und zusätzlichen Prognoseparametern.
Auf die Gewichtung bzw. Verteilung von
vertraglichen Mittelflüssen und hinzukommenden
Prognoseannahmen wird in den nachfolgenden Ausführungen
ebenfalls transparent informiert. Die prognostischen
Annahmen basieren auf gutachtlichen
Einschätzungen in Verbindung mit der jahrzehntelangen
Erfahrung des Initiators TSO.
Die Prognoserechnung bezieht sich auf ganzjährige
Investitionsjahre und beginnt demzufolge im Jahr
2012. Die Prospektprognose zielt darauf ab, dass die
geplanten Immobilieninvestments nach einer Haltedauer
von ca. fünf Jahren vollständig wiederverkauft
werden. Daher endet die Wirtschaftlichkeitsprognose
nach fünf Jahren Haltedauer zum Ende des Jahres
2016. Naturgemäß ermöglicht die Mehrobjektstrategie
für den TSO-DNL Fund IV potenzielle Teilverkäufe
schon innerhalb der fünfjährigen Wirtschaftlichkeitsprognose.
Prognoserechnungen
Sofern der Fondsgesellschaft mehr Investitionskapital
zur Verfügung steht als für den Ankauf des
Bestandsportfolios erforderlich, wird die Komplementärin,
d.h. das Asset Management von TSO, weitere
Investments durchführen, welche der Gesamtstrategie
des TSO-DNL Fund IV entsprechen. Hier stehen
regelmäßige Auszahlungen für die Investoren des
TSO-DNL Fund IV in Höhe von 8 % p. a. bezogen auf
die Nominaleinlage im Vordergrund. Die abgebildete
Wirtschaftlichkeitsprognose bezieht sich ausschließlich
auf das geplante Bestandsportfolio und verzichtet
auf eine der Transparenz nicht förderliche Durchmischung
mit nicht exakt greifbaren Zusatzinvestments.
Kalkulierte Bruttomieteinnahmen
Bruttomieteinnahmen
Die kalkulierten Bruttomieterlöse gehen von vertragskonformen
Mietzahlungen aus. Weiterhin wird
angenommen, dass die Bestandsmieter ihre Verlängerungsoptionen
mit einer Wahrscheinlichkeit von
75 % bis 80 % ausüben werden. Sofern keine feste
Mietindexierung vorliegt, wird für den Fall von Mietanpassungen
eine Inflationsanpassung von 3 % p. a.
kalkuliert. Über die fünfjährige Wirtschaftlichkeitsprognose
werden im Endergebnis Mieterlöse (exkl.
umlagefähige Betriebskosten) in Höhe von rd. USD
27,4 Mio. eingeplant. Rd. 88 % der geplanten Erlöse
resultieren dabei aus abgeschlossenen Mietverträgen
(gewogenes Mittel). Für den wirtschaftlichen Erfolg
einer Investition in den TSO-DNL Fund IV spielen
insofern Neuvermietungen eine äußerst nachgeordnete
Rolle. Hintergrund hierfür ist ein nach Eigenkapitalanteilen
gewogener Vermietungsstand für das
geplante Bestandsportfolio von ca. 93 % der Gesamtmietflächen.
Etwaige Guthabenzinsen für liquide
Bankguthaben werden nicht kalkuliert und würden die
gesamten Bruttoerlöse entsprechend erhöhen.
Kalkulierter Leerstand
Für die ersten beiden Planjahre werden auf Ebene
des geplanten Bestandsportfolios für den TSO-DNL
Fund IV Leerstände von rd. 6 % der Gesamtmietflächen
angesetzt. Für die Immobilieninvestments
Shops of Dunwoody L.P. und Shoppes of Bay-
meadows L.P. ergeben sich für das Vermietungsmanagement
von TSO sehr gute Chancen, die aktuellen
Vermietungsstände von rd. 84 % bzw. 80 % aufgrund
der exzellenten Standorte und Lagen für die Fondsimmobilien
im Zeitablauf zu erhöhen. In der Leerstands-
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