TSO-DNL FUND IV, L.P. • USA - Scope

TSO - The Simpson Organization:
Erfahrung zahlt sich aus
Während der Bewirtschaftungsphase des TSO-DNL
Fund IV sollen die Anleger eine bevorrechtigte Auszahlung
von 8 % p.a. erhalten. Die bereitgestellten
Eigenmittel von TSO werden in identischer Höhe verzinst,
allerdings erst, nachdem die deutschen Anleger
die geplanten Auszahlungen vollständig erhalten
haben. Für das Asset Management von TSO in der
Verkaufsphase erhält das Unternehmen bei Immobilienverkauf
eine moderate Verkaufsgebühr in Höhe
von 3 % der Verkaufspreise. In der Verkaufsgebühr
sind sämtliche Maklerkosten enthalten. Anders als
bei herkömmlichen Fondskonzepten sind die fixen
Verkaufskosten strikt auf 3 % begrenzt. Der verbleibende
Erlös wird zunächst für die Rückzahlung des
Anlegerkapitals und der eingezahlten Eigenmittel
von TSO genutzt. Von dem hiernach verbleibenden
Überschuss erhalten die Anleger des TSO-DNL Fund
IV einen Anteil in Höhe von 85 %, TSO erhält den
verbleibenden Restanteil von 15 %. Aufgrund der
erfolgsabhängigen Vergütungen für TSO ist das Unternehmen
– genauso wie die deutschen Privatinvestoren
– an möglichst zeitnahen und lukrativen Immobilienverkäufen
interessiert. Der Großteil der Erlöse
ist dem Privatinvestor vorbehalten.
Stabilität und Wertschöpfung
TSO zählt überdurchschnittlich solvente US-Privatinvestoren
und institutionelle Anleger zu seinem
Investorenkreis. Gemeinsam mit diesen Partnern
erwirbt TSO ertragsschwache Immobilien zu besonders
günstigen Einstandspreisen. Mit den hauseigenen
Expertenteams werden dann technische und
wirtschaftliche Aspekte der Immobilie sukzessive
optimiert. Erst wenn die Erlöse und liquiden Überschüsse
einer solchen Immobilie der Wirtschaftlichkeitsprognose
zum TSO-DNL Fund IV entsprechen,
erfolgt ein Ankauf durch die Fondsgesellschaft. Das
finanzielle Engagement der Ursprungsinvestoren besteht
gleichwohl unverändert fort. Hierdurch wird der
Anspruch von TSO, grundsätzlich gemeinsam zu investieren,
konsequent umgesetzt.
TSO kauft nur an Top-Standorten
Das Flächenvolumen des US-Immobilienmarktes
beläuft sich allein im Hinblick auf Büroimmobilien in
zentraler Lage auf rd. 196,3 Mio. Quadratmeter. Für
Investoren wie TSO, der großen Wert auf Class-A-
Immobilien legt, ergibt sich landesweit ein Bestandsvolumen
von ca. 102,3 Mio. Quadratmetern. Mit
anderen Worten entfällt rund die Hälfte des Bestands-
TSO Firmensitz / Atlanta / GA
volumens auf Objekte, die nicht den Class-A-Standard
erfüllen. Der US-Immobilienmarkt besteht aus
rd. sechzig Regionen; eine davon ist Atlanta mit einer
Bestandsfläche von Büroimmobilien in Höhe von ca.
4,5 Millionen Quadratmetern (Quelle: Colliers, North
America Highlights, Stand 2. Quartal 2011). Inklusive
der umliegenden Regionen besteht allein der Büroimmobilienmarkt
in Atlanta aus 16 Teilmärkten (Quelle:
Cushman & Wakefield, Atlanta Office Report, Stand
3. Quartal 2010). Wie identifiziert TSO angesichts
dieser komplexen Marktdimensionen konkret einen
„Top-Standort“?
Zunächst schöpft TSO aus einer mehr als zwanzigjährigen
Marktpräsenz und verfügt über ein ausgesprochen
erfahrenes Managementteam. Dadurch sind
viele Märkte und Teilmärkte mit ihren Einzelstandorten
aus persönlicher Erfahrung heraus bekannt.
Es ist immer ein Vorteil, Investitionen vor der Haustür
durchführen zu können. Sofern eine Immobilie die Investitionskriterien
erfüllt, arbeiten die Fachleute von
TSO ein umfassendes Gutachten aus; weiterhin wird
ein unabhängiger Gutachter eingeschaltet. In diesen
Analysen wird der Standort anhand verschiedener
Skalierungen (drei Meilen-Radius, fünf Meilen-Radius
etc.) detailliert untersucht. Hierbei werden Fragen
geklärt wie: wie es mit Wettbewerbsimmobilien
aussieht, welche Verkehrsfrequenz vorliegt, wie die
infrastrukturelle Anbindung konkret zu beurteilen ist
u.v.a.m. Weiterhin wird deutlich, welche Charakteristik
ein Standort aufweist. So kann es sich um einen
typischen Standort für eine Büroimmobilie handeln
oder aber eher um einen Standort für Logistikimmobilien.
In diesem Fall ist abzuwägen, ob der Standort für
eine Büroimmobilie die Qualitätsansprüche von TSO
erfüllt. Eine Immobilie am falschen Platz lässt sich im
Regelfall nur schlecht verkaufen. Daher achtet TSO
nicht nur auf eine exzellente, zur Immobilie passende
Lage, sondern schon im Vorfeld auf die Standortqualität.
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