TSO-DNL FUND IV, L.P. • USA - Scope

Fund IV
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VII. Angaben über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
kalkulation wird gleichwohl für die Planjahre drei bis
fünf bzw. 2014 bis 2016 ein Leerstand von rd. 3,7 %
der Gesamtflächen angenommen. Ein signifikanter
Anstieg der Ausmietung ist für den wirtschaftlichen
Erfolg des TSO-DNL Fund IV aufgrund der zuvor
genannten Restmietlaufzeiten und Vermietungsquoten
prinzipiell nicht erforderlich. Über die fünfjährige
Planlaufzeit werden für Leerstände kalkulatorische
Rücklagen in Höhe von USD 1,0 Mio. bzw. 3,7 % der
aufgeführten Bruttomieteinnahmen gebildet (geometrisches
Mittel).
Kosten für Neuvermietung
Im Verbund mit den kalkulierten Rücklagen für freie
Mietflächen werden zusätzlich Kosten für Neuvermietungen
eingeplant. Diese belaufen sich innerhalb der
fünfjährigen Wirtschaftlichkeitsprognose auf 1 % der
aufgeführten Bruttomieteinnahmen (geometrisches
Mittel) und ergeben in Verbund mit den kalkulatorischen
Leerständen geplante Rücklagen in Höhe von
insgesamt etwa 5 % der Bruttomieteinnahmen.
Bruttomieteinnahmen nach Abzug kalkulierter
Leerstände und Kosten für die Neuvermietung
Hier werden die geplanten Bruttomieteinnahmen
nach Abzug der kalkulatorischen Reserven für Leerstände
und Neuvermietungskosten im Sinne eines
Saldo bzw. einer Zwischenrechnung aufgeführt.
Umlagefähige Betriebskosten
Ergänzend zu den Bruttomieterlösen entrichten die
Mieter des geplanten Bestandsportfolios für den
TSO-DNL Fund IV Betriebskostenzahlungen. Es handelt
sich hier ausschließlich um fest vereinbarte umlagefähige
Betriebskosten, die in den abgeschlossenen
Mietverträgen ausdrücklich vereinbart sind.
Kalkulierte Bruttoeinnahmen gesamt
Hier werden die geplanten Bruttomieteinnahmen
zzgl. der umlagefähigen Betriebskosten in einer Summe
aufgeführt.
Betriebskosten
Reinigung
Die Kosten für die Reinigung basieren auf aktuellen
Verträgen mit entsprechenden Dienstleistern, die
jährlich einer Überprüfung unterzogen werden. Für
sämtliche Kostenpositionen in der Wirtschaftlichkeitsprognose
zum TSO-DNL Fund IV wird vorsorglich
eine Inflationsrate bzw. Kostensteigerung von
3 % p. a. berücksichtigt. Die Kosten für die Gebäudereinigung
stellen umlagefähige Betriebskosten dar.
Wartung und Instandhaltung
Die kalkulatorischen Rückstellungen für Wartung
und Instandhaltung für das geplante Bestandsportfolio
des TSO-DNL Fund IV basieren im ersten
Schritt auf den tatsächlichen Kosten der letzten drei
Bewirtschaftungsjahre. Für jede der sechs Fondsimmobilien
werden weiterhin spezifische Kosten
kalkulatorisch zurückgelegt, deren Höhe individuelle
Gegebenheiten berücksichtigt. Für die Budgetierung
der spezifischen Wartungs- und Instandhaltungskosten
wurden im Vorfeld technische Gutachten von
unabhängigen Fachleuten eingeholt. Die kalkulierten
Kosten für Wartung und Instandhaltung innerhalb
der fünfjährigen Wirtschaftlichkeitsprognose für den
TSO-DNL Fund IV belaufen sich auf ca. USD 1,4 Mio.
und entsprechen damit 5 % der kalkulierten Bruttomieteinnahmen
ohne Berücksichtigung umlagefähiger
Betriebskosten. Die kalkulierten Reserven für
Wartung und Instandhaltung („Dach und Fach“) sind
durch den Vermieter und damit mittelbar durch die
Fondsgesellschaft des TSO-DNL Fund IV zu tragen.
Entsprechend sorgsam und konservativ wurden hier
die kalkulatorischen Rückstellungen wie dargestellt
zum Ansatz gebracht.
Wartung Außenanlagen
Die Kalkulation für die Wartung und Pflege der Außenanlagen
basiert auf vertraglich fest vereinbarten
Dienstleistungen und Entgelten. Wie bereits bei den
kalkulierten Kosten für die Reinigung aufgeführt, werden
vorsorglich jährliche Kostensteigerungen von
3 % berücksichtigt. Die Kosten für Wartung und Pflege
der Außenanlagen stellen umlagefähige Betriebskosten
dar.
Energie- und Wasserversorgung
Die Kosten für die Energie- und Wasserversorgung
basieren auf den tatsächlichen Kosten der letzten
drei Bewirtschaftungsjahre. Die Lieferung erfolgt von
staatlichen Dienstleistern. Etwaige Gebührenerhöhungen
unterliegen einer vorherigen Überprüfung
durch eine öffentliche Regulierungsstelle. Wie bereits
bei den kalkulierten Kosten für die Reinigung
und Wartung der Außenanlagen aufgeführt, werden
vorsorglich jährliche Kostensteigerungen von 3 %
berücksichtigt. In der Praxis sind konstante Kostensteigerungen
wie kalkuliert aufgrund der Gebührenkontrolle
durch staatliche Regulierungsstellen kaum
zu erwarten. Die Kosten für die Energie- und Wasserversorgung
stellen umlagefähige Betriebskosten dar.