TSO-DNL FUND IV, L.P. • USA - Scope

Fund IV
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VII. Angaben über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Erläuterungen zu den
Sensitivitätsanalysen
(Abweichung von Prognosen)
Die Sensitivitätsanalysen fassen die aufgeführte
Bewirtschaftungsphase und einen potenziellen
Verkaufserlös zu einem prognostizierten Gesamtergebnis
auf Anlegerebene des TSO-DNL Fund IV
(vor Steuern) zusammen. Ausgangspunkt bilden die
kalkulierten Bruttomieteinnahmen für das geplante
Bestandsportfolio zum Ende der fünfjährigen Planlaufzeit
(31.12. 2016). Die Bruttomieteinnahmen werden
in der Bewirtschaftungsphase, weitüberwiegend
auf Basis fest vereinbarter Mieterhöhungen, durchschnittlich
um ca. 3 % p. a. erhöht.
In den USA werden Immobilien nach dem Ertragswertverfahren
gehandelt. Ausschlaggebend für den
Kaufpreis ist die sogenannte Cap Rate. Die Cap Rate
(Kapitalisierungsrate) errechnet sich aus der ersten
vollen Jahresmiete (ohne umlagefähige Betriebskosten)
in Relation zum Kaufpreis. Der Begriff Cap
Rate wird im europäischen Sprachraum häufig mit
Anfangsmietrendite oder Bruttomietrendite gleichgesetzt.
Der normale Fall
Im Prognosefall wird eine Jahresmiete in Höhe von
USD 4,7 Mio. als Ausgangsbasis angenommen. Hieraus
ergibt sich eine Cap Rate in Höhe von rd. 8 %.
Die angenommene Cap Rate entspricht der durchschnittlichen
Kapitalisierungsrate für den US-Büroimmobilienmarkt
im Zeitraum 2008 bis 2011 Quelle:
CoStar Group, Office Report, Mitte 2011).
Bei Ankauf beläuft sich die nach investiertem Eigenkapital
gewogene Cap Rate für das Bestandsportfolio
des TSO-DNL Fund IV auf 9,3 %. Insofern stellt die
kalkulierte Cap Rate für den Normalfall eine konservative
Grundlage dar, weil die ursprünglichen Preisvorteile
nur sehr begrenzt in die Verkaufskalkulation
einfließen.
Während der Bewirtschaftungsphase des TSO-DNL
Fund IV sollen die Anleger eine bevorrechtigte Auszahlung
von 8 % p. a. erhalten. Die bereitgestellten
Eigenmittel von TSO werden in identischer Höhe verzinst,
allerdings erst, nachdem die deutschen Anleger
die geplanten Auszahlungen vollständig erhalten
haben. Für das Asset Management von TSO in der
Verkaufsphase erhält das Unternehmen bei Immobilienverkauf
eine moderate Verkaufsgebühr in Höhe
von 3 % der Verkaufspreise. In der Verkaufsgebühr
sind sämtliche Maklerkosten enthalten. Anders als
bei herkömmlichen Fondskonzepten sind die fixen
Verkaufskosten strikt auf 3 % begrenzt. Die tabellarisch
transparent aufgeführten Verkaufsgebühren
weisen die anteiligen Gebühren pro Fondsimmobilie
sowie in Summe für das geplante Bestandsportfolio
des TSO-DNL Fund IV aus.
Vom Netto der verbleibenden Verkaufserlöse werden
im nächsten Schritt die Hypothekendarlehen vollständig
getilgt. Diese werden planmäßig bereits während
der fünfjährigen Bewirtschaftungsphase um insgesamt
rd. 10 % zurückgeführt. In den Darstellungen
wird als nachfolgende Verrechnungsstufe zunächst
der verbleibende Verkaufserlös nach Darlehenstilgung
aufgezeigt.
Der Gesellschaftsvertrag zum TSO-DNL Fund IV
sieht vor, dass nach Zahlung der Verkaufsgebühr und
Rückführung der Hypothekendarlehen die Investoren
ihre Nominaleinlage vollständig zurückerhalten. Diese
hierfür zu kalkulierenden Beträge werden tabellarisch
transparent für alle sechs Fondsimmobilien und
für das gesamte geplante Bestandsportfolio abgebildet.
Der hiernach in der nachfolgenden Zeile ausgewiesene
Betrag stellt den Verkaufsgewinn netto
auf Ebene der Investoren des TSO-DNL Fund IV dar.
Dieser ist für die Berechnung des Gesamtergebnisses
um die geplanten Auszahlungen und bei Verkauf
aufzulösenden Liquiditätsreserven zu ergänzen, was
in der Zeile „Geplante Auszahlungen während der
Bewirtschaftungsphase zzgl. Auflösung der Liquiditätsreserve
im Verkaufsjahr“ dokumentiert wird.