TSO-DNL FUND IV, L.P. • USA - Scope

erzielenden Verkaufspreis. Je geringer die Erträge
einer Immobilie sind, desto geringer wird in der Regel
der zu erzielende Verkaufspreis sein.
Wenn sich die Fondsgesellschaft entschließt, eine
Immobilie in einer ungünstigen Vermietungssituation
zu verkaufen, kann das dazu führen, dass der prognostizierte
Verkaufspreis nicht erzielt wird und die geplanten
Auszahlungen an die Fondsgesellschaft bei
Verkauf einer oder mehrerer Immobilien nicht in voller
Höhe erfolgen können.
Kaufpreisrisiko
Die Fondsgesellschaft hat für den geplanten Erwerb
der Anteile an den sechs bekannten Objektgesellschaften
einen Investitions- und Finanzierungsplan
aufgestellt, der von einem bestimmten Kaufpreis der
Gesellschaftsanteile ausgeht und über diesen Kaufpreis
eine Absichtserklärung gegenüber den Objektgesellschaften
abgegeben.
Es kann auch nicht sichergestellt werden, dass
weitere Immobilieninvestitionen zu den gewünschten
Konditionen durchgeführt werden können. Ein
vergleichsweise höherer Kaufpreis könnte sich auf
den wirtschaftlichen Erfolg der Fondsgesellschaft
nachteilig auswirken.
Betriebskosten und Instandhaltungskosten
Zum Teil sehen die Mietverträge die direkte flächenanteilige
Übernahme eines Großteils der Betriebs-
und Instandhaltungskosten durch die Mieter
sowohl für die Gemeinschafts- und Außenflächen als
auch für die eigentlichen Mieträume vor. Gleichwohl
haben die Objektgesellschaften diese Kosten in den
Fällen zu tragen, in denen Mieter für diese Kosten
nicht mehr aufkommen bzw. aufkommen können.
Bezüglich anderer Mietflächen haben die Objektgesellschaften
die Betriebskosten zu zahlen, die sie
von den Mietern erstattet erhalten. Auch hier besteht
das Risiko, dass Mieter nicht in der Lage oder nicht
bereit sind, die Betriebskosten zu tragen. Wenn sich
außerdem die für diese Fälle geleisteten Bürgschaften
und Sicherheiten der einzelnen Mieter nicht realisieren
lassen würden, kann sich eine Reduzierung
der Auszahlungen an die Fondsgesellschaft und damit
an die Anleger ergeben. Soweit Betriebs- und Instandhaltungskosten
für leer stehende Flächen von
den Objektgesellschaften zu tragen sind, kann sich
dies nachteilig auf die Auszahlungen an die Anleger
auswirken.
Prognosegefährdende Risiken
In Bezug auf Reparaturen, die vom Eigentümer und
somit von der Objektgesellschaft zu zahlen sind, wurden
in der Prognoserechnung Aufwendungen berücksichtigt,
deren Höhe auf den Erfahrungswerten des
Initiators beruhen. Gleichwohl kann es bei einer oder
mehreren Immobilien zu unvorhergesehenen Kosten
für Reparaturen kommen, die ebenfalls von dem jeweiligen
Eigentümer zu tragen wären.
Solche höheren Kosten können dazu führen, dass die
Auszahlungen an die Anleger geringer als angenommen
ausfallen.
Bonität und Vertragstreue der Vertragspartner
Neben dem Bonitätsrisiko der Mieter ist auch die Bonität
und Vertragstreue der übrigen mittelbaren und
unmittelbaren wesentlichen Vertragspartner der Anleger
von Bedeutung. Zu diesen Vertragspartnern
gehören die Fondsgesellschaft, die Komplementärin
der Fondsgesellschaft, die Objektgesellschaften und
ihr jeweiliger General Partner sowie das Management
der Immobilien. Soweit einer dieser Vertragspartner
seinen Pflichten nicht oder nicht vollständig
nachkommt, kann dies wirtschaftlich nachteilige Auswirkungen
auf die Fondsgesellschaft haben, was wiederum
die Auszahlungen an die Anleger verringern
könnte.
Rechtliche und personelle Verflechtungen,
Interessenskonflikte
Die Gründungskommanditistin ist an der DNL US
Invest, LLC und an der Deutsch-niederländischen
Investmentagentur für US-Immobilien, e. K. beteiligt;
letztere ist mit dem Vertrieb der Vermögensanlage
bzw. der Organisation des Vertriebs beauftragt. Den
Gesellschaften steht ein Betrag in Höhe von insgesamt
USD 1.650.000 zu.
Der Geschäftsführer der Komplementärin, Herr
A. Boyd Simpson, ist ebenfalls an der Initiatorengesellschaft
beteiligt, die für ihre Tätigkeit einen Betrag
von insgesamt USD 1.500.000 erhält. Darüber
hinaus ist Herr A. Boyd Simpson Gesellschafter der
Gesellschaften, die die Immobilien an die Immobiliengesellschaften
des Fonds verkaufen. Somit ist er
an Unternehmen beteiligt, die nicht unerhebliche Lieferungen
oder Leistungen erbringen und denen das
Eigentumsrecht an den Anlageobjekten zusteht.
Es besteht daher das Risiko, dass sich aus diesen
personellen und kapitalmäßigen Verflechtungen
Interessenkonflikte entwickeln können, die zu geringeren
oder ausbleibenden Auszahlungen an die Anleger
oder zu anderen Nachteilen führen können.
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