TSO-DNL FUND IV, L.P. • USA - Scope

Aus dem nachfolgend dargestellten Gesamtertrag in
USD lässt sich der prognostizierte Gesamtertrag in %
des Eigenkapitals vor Steuern über die Gesamtlaufzeit
errechnen. Abschließend führt die Tabelle den
jährlichen prognostizierten Gesamtertrag in Prozent
des Eigenkapitals vor Steuern auf.
Im Normalfall sollen Anleger des TSO-DNL Fund IV
eine Vermögensmehrung vor Steuern in Höhe von
rd. 23 % p. a. erzielen. Selbst bei einer szenarischen
Halbierung würde auf Anlegerebene ein zweistelliger
Ertrag vor Steuern verbleiben.
Der ungünstige Fall
Im ungünstigen Fall wird wiederum eine Jahresmiete
in Höhe von USD 4,7 Mio. als Ausgangsbasis angenommen,
aber eine deutlich verschlechterte Cap Rate
in Höhe von rd. 9,67 % unterstellt. Die im ungünstigen
Fall angenommene Cap Rate liegt erkennbar oberhalb
der durchschnittlichen Kapitalisierungsrate für
den US-Büroimmobilienmarkt im Zeitraum 2008 bis
2011 (Quelle: CoStar Group, a.a.O., Mitte 2011). Je
höher die Cap Rates ausfallen, desto niedriger fallen
die Verkaufspreise aus.
Bei Ankauf beläuft sich die nach investiertem Eigenkapital
gewogene Cap Rate für das Bestandsportfolio
des TSO-DNL Fund IV bei 9,3 %. Diese sehr gute Cap
Rate wird erzielt, weil TSO von den zur Zeit der Prospektaufstellung
geltenen äußerst günstigen Einkaufsbedingungen
partizipiert. Insofern stellt die kalkulierte
Cap Rate in Höhe von 9,67 % für den ungünstigen
Fall eine nennenswert pessimistische Grundlage dar,
da die günstigen Einkaufspreise noch weiter nach unten
korrigiert wurden.
Sensitivitätsanalysen (Abweichung von Prognosen)
Die tabellarisch dargestellten Einzelpositionen entsprechen
der inhaltlichen Systematik für den Normalfall.
Im Endergebnis würden Investoren des
TSO-DNL Fund IV im dargestellten ungünstigen Fall
eine Vermögensmehrung vor Steuern in Höhe von
rd. 13 % p. a. erzielen. Der ungünstige Fall stellt demzufolge
die Ausgangsfaktoren mit Hinblick auf
die potenziellen Verkaufserlöse dar, welche zu einer
Halbierung der Ergebnisse im Normalfall führen werden.
Die Bewirtschaftungsphase ist hiervon rechnerisch
nicht berührt, d.h. diese Prämissen wurden nicht
verändert.
Der günstige Fall
Der günstige Fall stellt das Gesamtergebnis bei einer
unterstellten Cap Rate von ca. 7% dar, anstelle
von rd. 8% wie im Normalfall angenommen. Die
Systematik in der tabellarischen Ergebnisdarstellung
entspricht dem normalen bzw. ungünstigen Fall. Die
Bewirtschaftungsphase ist hiervon in allen Sensitivitätsanalysen
rechnerisch nicht berührt, d.h. diese
Prämissen wurden nicht verändert. Im günstigen Fall,
der im Vergleich zum Normalfall eine um einen Prozentpunkt
verringerte Cap Rate hochrechnet, würden
Anleger des TSO-DNL Fund IV eine Vermögensmehrung
vor Steuern in Höhe von rd. 27% p.a. erzielen.
Quellentransfer: CoStar Group, Office Report, Mitte
2011
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