Industrija 2/2011 - Ekonomski institut

I n d u s t r i j a 2 / 2 0 1 1 .
Trţišni metod, iako na prvi pogled jednostavan, ĉesto ne moţe biti primenjen,
jer sekundarno trţište nije dovoljno aktivno, pa trţišne cene nisu
reprezentativne, odnosno nisu dobra osnova za utvrdjivanje fer vrednosti.
Medjutim, ĉak i kada se steknu uslovi za primenu, ona se ne moţe izvesti
direktnim preuzimanjem trţišnih cena iz odgovarajućih baza podataka, već su
potrebna izvesna prilagodjavanja, s obzirom da se trţišne cene retko odnose na
stavke imovine identiĉne onima koje se procenjuju. Prilagodjavanja se odnose
na sledeće karakteristike imovine:
- Efektivna starost – Utvrdjuje se na osnovu faktiĉkog stanja imovine i
istorijskih podataka o nabavci, rekonstrukcijama, remontima i
unapredjenjima.
- Stanje imovine – Što je stanje imovine, koja je predmet vrednovanja, bolje
od stanja u kome se nalazi uporediva imovina (ona koja se razmenjuje na
trlţištu), to je procenjena fer vrednost, veća od trţišne cene i obrnuto.
- Kapacitet – U sluĉaju da se kapacitet uporedive imovine razlikuje od
kapaciteta imovine koja se procenjuje, ta razlika se uzima u obzir prilikom
utvrdjivanja fer vrednosti.
- Lokacija – Ukoliko lokacija moţe uticati na trţišnu cenu, što je
karakteristiĉno za nekretnine, onda se ta ĉinjenica takodje mora imati u vidu
kada se utvrdjuje fer vrednost.
- Proizvodjač – Poţeljno je da uporediva imovina (na primer, oprema) bude
od istog proizvodjaĉa kao i imovina koja se procenjuje. Ukoliko to nije sluĉaj,
onda se mora voditi raĉuna i mogućim razlikama u trţišnim cenama
uporedive imovine.
Pored pomenutih prilagodjavanja, koja su uzrokovana karakteristikama imovine,
u primeni trţišnog metoda moraju se imati u vidu i druge okolnosti, koje takodje
mogu zahtevati dodatna prilagodjavanja u postupku utvrdjivanja fer vrednosti. Te
okolnosti postoje, na primer, kada trţišna cena zavisi od koliĉine koja se
razmenjuje na trţištu ili kada su podaci o trţišnim cenama iz perioda koji nije
blizak datumu procene.
Troškovni metod. Mnoge stavke materijalne imovine, naroĉito u proizvodnim
preduzećima, imaju posebne karakteristike (nekretnine za posebne namene,
specijalna postrojenja, specifiĉna oprema i sl.) i za njih ne postoji sekundarno
trţište. Ova imovina se nabavlja prema porudţbini, tako da ne postoje trţišne
cene na osnovu kojih bi se mogla utvrditi fer vrednost, kao kod trţišnog metoda.
Procenitelji zato primenjuju troškovni metod ili metod amortizovane vrednosti
zamene, koji je zasnovan na pretpostavci da racionalan kupac neće biti spreman
da plati, za imovinu koja se procenjuje, veći iznos od nabavne vrednosti nove
imovine umanjene za amortizaciju. Drugim reĉima, fer vrednost imovine, koja se
vrednuje na ovaj naĉin, trebalo bi da bude pribliţna troškovima njene zamene,
odnosno da predstavlja razliku izmedju nabavne vrednosti nove imovine i
amortizacije.
307