Bayernfonds Frankreich 3 Bayernfonds Frankreich 3 - Real IS
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kostenzahlungspflichten kommen. Dies kann zu<br />
mietstreitigkeiten und mietminderungen bis hin<br />
zur kündigung des mietvertrags führen. Folge<br />
können zusätzliche belastungen oder der ausfall<br />
von mietzahlungen mit entsprechend negativen<br />
Folgen für die wirtschaftliche situation der<br />
objekt- und der Fondsgesellschaft bis hin zum<br />
vollständigen verlust des beteiligungsbetrags<br />
des anlegers nebst agio sein.<br />
Der mietvertrag mit caPstan wurde für eine<br />
Grundlaufzeit bis zunächst 31.12.2021 abgeschlossen.<br />
Der mieter hat anschließend gemäß<br />
der anwendbaren französischen regelungen die<br />
option zur mietvertragsverlängerung für weitere<br />
neun jahre. während der Grundlaufzeit besteht<br />
sowohl nach ablauf von sieben als auch neun<br />
jahren ein ordentliches kündigungsrecht für den<br />
mieter. sofern der mieter von seiner verlängerungsoption<br />
Gebrauch macht, hat er alle drei<br />
jahre die möglichkeit zur kündigung des mietvertrags.<br />
Falls der mieter nach ablauf der Grundlaufzeit<br />
des derzeit bestehenden mietvertrags<br />
die verlängerungsoption nicht ausübt oder falls<br />
der mieter ein vor diesem zeitpunkt greifendes<br />
kündigungsrecht ausübt, trägt der vermieter das<br />
risiko der neuvermietung bzw. der weiteren verwertung<br />
des Fondsobjekts. Dies umfasst neben<br />
zusätzlichen kosten und aufwendungen auch<br />
das leerstandsrisiko, das risiko einer geringeren<br />
miethöhe sowie das risiko einer erforderlichen<br />
weiteren revitalisierung des Fondsobjekts. Ist<br />
eine neuvermietung bzw. verwertung nicht zu<br />
den prognostizierten konditionen und ansätzen<br />
möglich, kann dies zu einer reduzierung oder<br />
zum ausfall von ausschüttungen / rückflüssen<br />
an die anleger, aber auch zur Fälligstellung der<br />
Fremdkapitalfinanzierung und zwangsversteigerung<br />
der eigentumsrechte am Fondsobjekt<br />
durch die finanzierende bank führen. es besteht<br />
das risiko, dass die anleger in einem solchen Fall<br />
ihre beteiligungsbeträge nebst agio teilweise<br />
oder vollständig verlieren.<br />
bei dem mietvertrag mit caPstan handelt es<br />
sich grundsätzlich um einen sogenannten nettomietvertrag,<br />
d. h. der mieter zahlt neben der<br />
miete und der versicherung der Immobilie auch<br />
öffentliche abgaben und steuern im zusammenhang<br />
mit der nutzung der Immobilie. bis auf<br />
wenige ausnahmen sind auch seine direkten<br />
verbrauchskosten und bis zur höhe eines jährlich<br />
festgelegten höchstbetrags von anfänglich<br />
200.000 euro auch die weiteren bewirtschaftungskosten<br />
des Fondsobjekts (u. a. die kosten<br />
für die laufende Instandhaltung und renovierung<br />
des Fondsobjekts, sofern es sich dabei nicht<br />
um strukturelle Investitionen oder Instandhaltungsmaßnahmen<br />
handelt, die in artikel 606<br />
des französischen code civil definiert sind) auf<br />
den mieter umlegbar. Der höchstbetrag für die<br />
umlegung der mietnebenkosten wird jährlich<br />
anhand des französischen baukostenindex (Icc,<br />
„Indice du coûte de la construction“) angepasst,<br />
allerdings mit einer begrenzung auf 3,5 Prozent<br />
nach oben oder unten je jahr. zudem kann der<br />
betrag für die umlegung der mietnebenkosten<br />
unter dem bestehenden mietvertrag zu keiner<br />
zeit unter 200.000 euro p. a. sinken. Die Prognoserechnung<br />
geht davon aus, dass der höchstbetrag<br />
zzgl. der angenommenen nicht umlegbaren<br />
nebenkosten zur Deckung aller tatsächlich<br />
anfallenden bewirtschaftungskosten – außer<br />
der kosten und aufwendungen für strukturelle<br />
Instandhaltungsmaßnahmen und reparaturen<br />
– ausreichend ist. sollten die in der Prognoserechnung<br />
kalkulatorisch angesetzten kosten<br />
für strukturelle Instandhaltung und reparatur<br />
des Fondsobjekts oder nicht umlegbare kosten<br />
tatsächlich höher sein bzw. nicht alle mietnebenkosten<br />
tatsächlich auf den (jeweiligen) mieter<br />
umlegbar sein und daher zulasten der objektund<br />
Fondsgesellschaft anfallen, kann sich der<br />
netto-cashflow für den vermieter entsprechend<br />
erheblich in negativer weise verändern. Dieses<br />
würde ausfälle bei den ausschüttungen / rückflüssen<br />
an die anleger nach sich ziehen. reduzieren<br />
sich die netto-mieteinnahmen, sinkt dadurch<br />
auch der wert des Fondsobjekts. Dies würde sich<br />
aus sicht der anleger ebenfalls negativ auf die<br />
rentabilität der anlage auswirken.<br />
Der mietvertrag mit caPstan sieht, wie in <strong>Frankreich</strong><br />
für derartige mietverträge üblich, eine<br />
jährliche mietzinsanpassung entsprechend dem<br />
französischen baukostenindex (Icc, „Indice du<br />
coûte de la construction“) vor. Die vertraglichen<br />
regelungen begrenzen die jährliche anpassung<br />
jedoch auf 3,5 Prozent (nach oben oder unten),<br />
wobei die ursprüngliche miete grundsätzlich<br />
nicht unterschritten werden darf. entsprechende<br />
ansätze bzw. schätzungen für die zukünftige<br />
risikohinweise<br />
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