Bayernfonds Frankreich 3 Bayernfonds Frankreich 3 - Real IS

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84 ÜBERSICHT ÜBER DIE WESENTLICHEN VERTRAGLICHEN BEZIEHUNGEN Deutschland Frankreich Investorendarlehen rd. 99,999 % Anleger WS Beteiligungs GmbH (geschäftsführender Kommanditist) Beteiligung von 1.000 Euro BAYERNFONDS IMMOBILIENVERWALTUNG GMBH & CO. OBJEKT FRANKREICH III KG (Fondsgesellschaft) Gesellschafterdarlehen Alle Anteile (bis auf 1 Anteil) 100 % Frankreich III Beteiligungs GmbH (Verwaltungsgesellschaft) 1 Anteil SCI BF Frankreich III (Objektgesellschaft) Eigentum Fondsimmobilie Die beteiligung erfolgt durch zahlung des beteiligungsbetrags („beteiligungsbetrag“) zzgl. des agios gemäß beitrittsvereinbarung. Der anleger beteiligt sich mit 10 Prozent seines gesamten beteiligungsbetrags an der Fondsgesellschaft. mit den restlichen 90 Prozent seines beteiligungsbetrags stellt er der scI bF Frankreich III, einer französischen Immobiliengesellschaft bürgerlichen rechts („sCi“ (société civile Immobilière) oder „Objektgesellschaft“) ein zinsloses, unbesichertes und nachrangiges Investorendarlehen zur verfügung; anleger werden hinsichtlich rückzahlungen unter dem Investorendarlehen grundsätzlich gleich behandelt (der Darlehensvertrag über das Investorendarlehen ist in tz. 12 dieses Private Placement memorandums abgedruckt). Die Geschäftsführung der objektgesellschaft wird wie bei der Fondsgesellschaft durch die ws beteiligungs Gmbh durchgeführt. Die Fondsgesellschaft hat bisher 14 anteile („sCianteile“) an der scI, die das eigentum an der büroimmobilie 83 rue la boétie in 75008 Paris („Fondsimmobilie“ oder „Fondsobjekt“) erworben hat, übernommen. Die Frankreich III beteiligungs Gmbh („verwaltungsgesellschaft“), ist eine 100-prozentige tochtergesellschaft der Fondsgesellschaft und wurde gegründet, um die verwaltung der Investition der Fondsgesellschaft in Frankreich zu vereinfachen. sie ist fester Nießbrauch an den Objektgesellschaftsanteilen der Fondsgesellschaft (betreffend die laufenden bzw. ordentlichen Einkünfte der Objektgesellschaft) Geschäftsführer (Gérant) Vorfinanzierung des Eigenkapitals Bank Langfristige Objektfinanzierung KLK Beteiligungs GmbH (Komplementär) Keine kapitalmäßige Beteiligung bestandteil des Fondskonzepts und hält einen anteil an der scI. Im zuge der geplanten erhöhung des eigenkapitals der Fondsgesellschaft durch das kapital der anleger, an der sich der geschäftsführende kommanditist nicht beteiligen wird, so dass seine einlage bei 1.000 euro verbleiben wird, wird die Fondsgesellschaft im zuge der mittelverwendung alle weiteren von der scI ausgegebenen zusätzlichen scI-anteile erwerben und der scI darüber hinaus ein verzinsliches Darlehen zur verfügung stellen („gesellschafterdarlehen“). Details hierzu folgen in diesem kapitel des Private Placement memorandums und sind im Übrigen dem prognostizierten Investitions- und Finanzierungsplan (tz. 5) sowie der liquiditäts- und ertragsprognose (tz. 6) zu entnehmen. Die verwaltungsgesellschaft wird im rahmen der geplanten kapitalerhöhungen auf der ebene der Fonds- und der objektgesellschaft keine weiteren scI-anteile erwerben. Die objektgesellschaft hat zum 06.04.2010 betreffend das Fondsobjekt ein kaufversprechen nach französischem recht (Promesse de vente) und am 18.06.2010 einen kaufvertrag nach französischem recht (acte de vente) geschlossen und in diesem zusammenhang den kaufpreis geleistet. Die objektgesellschaft finanziert ihre Investitionen neben dem zinslosen Investorendarlehen
der anleger, dem Gesellschafterdarlehen der Fondsgesellschaft und dem beteiligungskapital der Fonds- und verwaltungsgesellschaft mit einem langfristigen bankdarlehen der berlinhannoversche hypothekenbank aG (berlin hyp) („bank“) und gewährt dieser hierfür umfangreiche sicherheiten. Die bank hat auch die vorfinanzierung des beteiligungsbetrags der anleger (eigenkapitalvorfinanzierung) zur verfügung gestellt. Das französische recht (insbesondere auch das Gesellschaftsrecht und steuerrecht) ist, wie auch das deutsche recht, äußerst komplex, und eine grenzüberschreitende Investition wie im vorliegenden Fall führt daher häufig zu ungewollten rechtlichen und / oder wirtschaftlichen verpflichtungen oder belastungen aus der sicht eines Investors. Die strukturierung der wesentlichen vertragsbeziehungen im rahmen dieses beteiligungsangebots wurde daher so gewählt, dass aus sicht der anleger ein möglichst geringer verwaltungsaufwand entsteht (u. a. möglichst bzw. möglichst lange keine Pflicht zur abgabe von persönlichen steuererklärungen auf ebene der anleger nur aufgrund der beteiligung an dem vorliegenden beteiligungsangebot) und dass in wirtschaftlicher hinsicht ein möglichst günstiges ergebnis nach steuern auf basis der aktuellen rechtslage entsteht. ausführliche Informationen zu den steuerlichen Grundlagen dazu sind in tz. 8 dargestellt, wobei hier auch die hinweise in tz. 3.4 als auch die wirtschaftliche sichtweise im rahmen der liquiditäts- und ertragsprognose (tz. 6) zu beachten sind. Gemäß dem abkommen zur vermeidung einer Doppelbesteuerung (Dba) zwischen Deutschland und Frankreich sind die einnahmen aus vermietung und verpachtung aus der Fondsimmobilie ausschließlich in Frankreich zu versteuern. Die objektgesellschaft gilt aus französischer steuerlicher sicht als transparent: laufende einkünfte der objektgesellschaft, die sich im wesentlichen aus der vermietung der Fondsimmobilie ergeben, werden auf der ebene der objektgesellschaft ermittelt; jedoch ist die auf dieses ordentliche ergebnis entfallende steuer von denjenigen Gesellschaftern zu tragen, denen diese ordentlichen ergebnisse gemäß den gesetzlichen bestimmungen und der satzung der objektgesellschaft zugewiesen werden. Die erträge aus den scI-anteilen sind daher grundsätzlich von den eigentümern der scI-anteile zu versteuern, wobei die Fondsgesellschaft mit ausnahme des einen scI-anteils der verwaltungsgesellschaft alle weiteren scI-anteile hält und daher für nahezu das gesamte ergebnis in Frankreich steuerpflichtig ist. Die Fondsgesellschaft wird an ihren scI-anteilen einen nießbrauch nach französischem recht mit einer laufzeit von 15 jahren zugunsten der verwaltungsgesellschaft bestellen, wonach die ansprüche an den ordentlichen (laufenden) nettoerträgen (insbesondere aus der vermietung des Fondsobjekts), die auf die von der Fondsgesellschaft gehaltenen scI-anteile entfallen, der verwaltungsgesellschaft zugewiesen werden. während der laufzeit des nießbrauchs hat daher die verwaltungsgesellschaft diese erträge in Frankreich zu versteuern bzw. entsprechende steuererklärungen abzugeben. Infolge einer rechtsprechung des obersten französischen verwaltungsgerichts und einer von der französischen Finanzverwaltung im jahr 2007 veröffentlichten richtlinie wird erwartet, dass das besteuerungsregime ausländischer Personengesellschaften in Frankreich geändert wird. aufgrund dieser in nächster zukunft erwarteten entwicklung würde die Fondsgesellschaft als steuerlich transparent angesehen. sofern diese änderung bis spätestens zum ende des jahres 2013 nicht in geltendes recht umgesetzt wird (und damit die Fondsgesellschaft für französischsteuerliche zwecke weiterhin als intransparent gilt), wird die Fondsgesellschaft – sofern der anleger die Fondsgesellschaft entsprechend anweist – gemäß dem vorliegenden Fondskonzept bis zum ende des jahres 2013 das nießbrauchsbelastete eigentum an den scI-anteilen an die anleger abtreten (Details hierzu siehe in § 5 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft sowie in der beitrittsvereinbarung). Die anleger würden damit direkt anteilig eigentümer der scI-anteile und damit Gesellschafter der objektgesellschaft (siehe hierzu die hinweise in tz. 3.5.2). Der nießbrauch an den scI-anteilen bliebe davon unberührt, so dass betreffend der ordentlichen (laufenden) einkünfte aus der vermietung des Fondsobjekts weiterhin für die gesamte laufzeit des nießbrauchs die verwaltungsgesellschaft (und nicht die anleger) in rechtliche Grundlagen 85
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Seite 99 und 100: am Gesellschaftskapital zum Gesamtk
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(3) Der geschäftsführende kommand
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Darlehensvertrag über das Investor
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Das recht zur kündigung aus wichti
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