Bayernfonds Frankreich 3 Bayernfonds Frankreich 3 - Real IS

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neuinstallationen). Durch die für einen neubau
in Frankreich obligatorische zehnjahres-
Gewährleistung („garantie décennale“) auf diese
bauteile sind vom vermieter zu tragende kosten
bis in das jahr 2019 weitestgehend ausgeschlossen
(siehe hierzu jedoch die hinweise in tz. 3.2
bzw. tz. 3.3.1). Dennoch wurden für zwecke der
Prognoserechnung rückstellungen bzw. kostenansätze
für etwaige reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen,
die weder auf den mieter
umlegbar noch durch die zehnjahres-Gewährleistung
abgedeckt sind, berücksichtigt und in
der Position „mieteinnahmen“ bereits abgezogen.
Diese kosten wurden mit 10,50 euro / m²
p. a. für die büro- und besprechungsräume, mit
5 euro / m² p. a. für die lagerflächen sowie mit
23,50 euro p. a. pro Parkplatz angesetzt und
einer jährlichen Indexierung von 2,3 Prozent
unterworfen. bis einschließlich 2014 wurden
diese kalkulatorischen kostenansätze aufgrund
des neuwertigen zustands der Fondsimmobilie
und der zahlreichen herstellergarantien nur zur
hälfte angesetzt, für die jahre 2015 bis einschließlich
2018 wurden diese kostenansätze zu
80 Prozent berücksichtigt und mit auslauf der
zehnjahres-Gewährleistung vollumfänglich in
abzug gebracht. Darüber hinaus wurden kosten
für potenziell nicht umlegbare bewirtschaftungskosten
von anfänglich 0,9 Prozent der nettomiete,
welche sich auf 0,6 Prozent der nettomiete
ab dem jahr 2015 reduzieren, berücksichtigt.
Die beseitigung der im zuge der technischen
ankaufsprüfung (Due Diligence) identifizierten
technischen mängel bzw. geringfügigen beschädigungen
durch den einzug des mieters wurden
kaufvertraglich als verpflichtung zur beseitigung
durch den verkäufer aufgenommen.
Die Grundmietzeit des mietvertrags mit caPstan
endet zum 31.12.2021. Der mieter hat sich die
Fondsimmobilie durch weitere verlängerungsoptionen
mit kündigungsoptionen nach jeweils
drei jahren (vgl. tz. 7.2.5) äußerst langfristig
gesichert. Die Immobilie wurde substanziell
erneuert und renoviert, und der mieter hat selbst
einen nennenswerten betrag in die objektausstattung
investiert, so dass die Immobilie nun
auf die bedürfnisse des mieters zugeschnitten ist.
Daher geht der Initiator davon aus, dass der mieter
die Fondsimmobilie langfristig nutzen möchte
und dementsprechend von der ersten kündi-
gungsoption keinen Gebrauch machen wird. aus
Gründen der kaufmännischen vorsicht wurde
für zwecke der Prognoserechnung unterstellt,
dass der mieter von seinem kündigungsrecht
mit wirkung zum 31.12.2018 Gebrauch machen
wird. auf basis von erfahrungswerten wurden für
zwecke der Prognoserechnung kalkulatorische
kostenansätze im zusammenhang mit der ausübung
der kündigungsoption und der nachvermietung
sowie für die revitalisierung der Fondsimmobilie
in höhe von rd. 389.109 euro für das
jahr 2018 angesetzt, was einem diesbezüglichen
kalkulatorischen aufwand von umgerechnet
100 euro / m² für die büro- und besprechungsräume
und 40 euro / m² für die archivflächen per
heute, jeweils indexiert mit 2,3 Prozent pro jahr
entspricht. weiterhin wurde unterstellt, dass
dem mieter in diesem zusammenhang darüber
hinaus als marktübliches mietzugeständnis
eine mietfreie zeit von sechs monaten gewährt
wird. Diese kosten bzw. mindereinnahmen
wurden ebenfalls in der dargestellten Position
im jahr 2019 berücksichtigt. Die mieteinnahmen
für die anschlussvermietung basieren auf
den von lokalen marktexperten zur verfügung
gestellten unterlagen und marktberichten bzw.
darauf basierenden langfristigen Projektionen
und den hierin enthaltenen entsprechenden
annahmen (siehe hierzu die hinweise in tz. 3.3,
insbesondere auch in tz. 3.3.2 und tz. 3.3.9). Für
die ermittlung der marktmieten zum jahr der
bestimmung des verkaufspreises wurden die aktuellen
marktmieten gemäß marktberichten und
Projektionen mit den darin enthaltenen annahmen
zur durchschnittlichen mietsteigerung der
einzelnen Flächen (z.b. büro- und lagerflächen)
sowie der Pkw-tiefgaragenstellplätze über den betrachtungszeitraum
angesetzt und im rahmen der
Prognoserechnung entsprechend übernommen.
6.2.2 Haftungs­ und geschäftsführungsvergütung
Gemäß den §§ 21, 21a des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft erhalten der geschäftsführende
kommanditist und der komplementär der
Fondsgesellschaft jährlich eine vergütung von
jeweils 2.000 euro zzgl. deutscher umsatzsteuer
(die umsatzsteuer ist in der Position der tz. 6.2.6
berücksichtigt). Die vergütung des Geschäftsführers
der objektgesellschaft beträgt 2.500 euro.