Bayernfonds Frankreich 3 Bayernfonds Frankreich 3 - Real IS

lung der Investorendarlehen an die anleger für
die objektgesellschaft als beauftragte fungieren
und erhält entsprechend dieser Funktion die
nötigen mittel von der objektgesellschaft zugewiesen.
Die Fondsgesellschaft wird also voraussichtlich
den wesentlichen teil der gesamten
liquiditätsreserve führen. Für zwecke der Prognoserechnung
wurde aus vereinfachungsgründen
unterstellt, dass die liquidität einschließlich
der liquidität in der Investitionsphase, gemäß
Investitions- und Finanzierungsplan, direkt auf
ebene der Fondsgesellschaft geführt wird. Für
zwecke der Prognoserechnung wurde ein einheitlicher
anlagezinssatz für jeweils die gesamte
liquiditätsreserve von 2,5 Prozent p. a. angesetzt.
Die liquiditätsreserve schließt die beträge für
ausschüttungen / rückflüsse ein, solange diese
noch nicht an die anleger gezahlt worden sind.
Des weiteren sind in dieser Position auch die zinsen
aus der Gewährung des Gesellschafterdarlehens
zwischen Fonds- und objektgesellschaft
enthalten (siehe zu dieser Position auch die
hinweise in tz. 3.3, insbesondere in tz. 3.3.7).
6.1.3 veräußerungserlös
Die Prognoserechnung geht davon aus, dass das
Fondsobjekt zum ende des jahres 2023 direkt
oder indirekt veräußert wird (siehe hierzu auch
tz. 3.3.9 bzw. die sensitivitätsanalysen in tz. 6).
tatsächlich kann sich eine kürzere oder längere
haltedauer, z. b. aufgrund der tatsächlichen entwicklung
auf dem Immobilienmarkt, ergeben.
als brutto-veräußerungserlös wurde ein wert
von 52.550.060 euro berücksichtigt, der sich wie
folgt berechnet: Die prognostizierten mieteinnahmen
für das jahr 2024 (2.926.299 euro) wurden
mit dem gleichen Faktor wie zum zeitpunkt
des ankaufs des Fondsobjekts (ca. 17,96-fach)
kalkuliert.
Ferner wurde angenommen, dass im jahr 2024
ein neuer langfristiger mietvertrag mit caPstan
oder einem anderen mieter abgeschlossen
werden wird (z. b. da caPstan von ihrem zu
diesem zeitpunkt bestehenden kündigungsrecht
Gebrauch macht und ggf. einen neuen mietvertrag
zu dann bestehenden marktkonditionen
mit dem vermieter verhandelt oder auch da
caPstan dann aus dem Fondsobjekt auszieht).
In diesem zusammenhang wurden renovierungsbzw.
revitalisierungskosten im volumen von rd.
891.980 euro, dies entspricht renovierungsaufwendungen
von 200 euro / m² für die büro- und
besprechungsräume sowie 80 euro / m² für die
archivflächen (jeweils indexiert mit 2,3 Prozent
p. a.), maklerkosten in höhe von 12 Prozent der
anschlussmiete (rd. 351.156 euro) sowie als weiteres
mieterzugeständnis (sog. Incentive) eine
mietfreie zeit von sechs monaten, was zu mindereinnahmen
in höhe von rd. 1.463.149 euro
führt, unterstellt. somit belaufen sich die kalkulatorischen
Gesamtkosten bzw. -aufwendungen
aus der revitalisierung der Fondsimmobilie, aus
maklerkosten und für mindereinnahmen aus der
Gewährung mietfreier zeiträume im jahr 2024
bzw. 2025 nach ablauf der Prognoserechnung
auf 2.706.285 euro. Diese revitalisierungs- und
vermietungskosten wurden in vollem umfang
vom kalkulierten verkaufspreis in abzug gebracht.
es wurden weiterhin kalkulatorische verkaufsnebenkosten
(z. b. für anwalts- oder beratungskosten)
von 262.750 euro (entspricht 0,5 Prozent
des prognostizierten brutto-veräußerungserlöses)
berücksichtigt. zudem wurden vereinbarte
abwicklungsgebühren unter dem Geschäftsbesorgungsvertrag
mit der real I.s. in höhe von
525.501 euro (entspricht 1 Prozent des prognostizierten
brutto-veräußerungserlöses) kalkuliert.
6.2 FOnDs­ unD bewirtsCHaFtungskOsten
6.2.1 bewirtschaftungs­ und instandhaltungskosten
bei dem mietvertrag mit der anwaltskanzlei
caPstan handelt es sich im wesentlichen um
einen so genannten netto-mietvertrag, unter
dem der mieter grundsätzlich für die kosten im
zusammenhang mit der bewirtschaftung und
der versicherung der Immobilie verantwortlich
ist. Dem vermieter obliegen lediglich die unter
artikel 606 des französischen bürgerlichen Gesetzbuchs
(„code civil“) dargestellten arbeiten,
d. h. Investitionen für reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen
oder erneuerungen von
strukturellen komponenten der Immobilie
(u. a. tragende bauteile, Dach, große technische
liquiditäts- und ertragsprognose und sensitivitätsanalysen
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