Bayernfonds Frankreich 3 Bayernfonds Frankreich 3 - Real IS

nungsmethode vergleiche die ausführungen
unter tz. 5 „Prognostizierter Investitions- und
Finanzierungsplan“ und tz. 8 „steuerliche
Grundlagen“.
Gesamtrückflüsse unterschiedlicher Szenarien
Einflussfaktor Negative Abweichung Gemäß Prognose Positive Abweichung
6.7.1 variation des
verkaufsfaktors
6.7.2 entwicklung des
baukostenindex
6.7.3 entwicklung der
laufenden kosten
6.7.4 zusammentreffen
der obigen einflussfaktoren
6.7.1 variation des verkaufsfaktors
Die Prognoserechnung geht von einem veräußerungsfaktor
im exemplarisch angenommenen
verkaufsjahr 2023 von ca. 17,96 der prognostizierten
jahresnettomiete aus (Details hierzu
siehe in tz. 6.1.3). allerdings kann aus heutiger
sicht keine zuverlässige aussage über den
tatsächlichen verkaufsfaktor zu diesem zeitpunkt
getroffen werden, da dieser von den dann
gegebenen marktverhältnissen abhängt. Für
die sensitivitätsanalyse wurden gegenüber der
Prognoseannahme ein abweichendes negatives
szenario mit einem verkaufsfaktor von ca. 16,46
(minus 1,5-fache jahresnettomiete) und ein
positives szenario mit einem verkaufsfaktor
von ca. 19,46 (plus 1,5-fache jahresnettomiete)
dargestellt.
6.7.2 entwicklung des baukostenindex
Die Indexierung der miete im Fondsobjekt erfolgt
gemäß der entwicklung des französischen
baukostenindex (Icc). entsprechend beeinflusst
die variation dieses Parameters entscheidend die
rentabilität der beteiligung. Die sensitivitätsanalyse
betrachtet daher eine variation des baukostenindex
um jeweils 20 Prozent, bezogen auf die
szenario a szenario b szenario a szenario b szenario a szenario b
181,07 % 161,14 % 198,39 % 173,01 % 215,71 % 184,82 %
192,56 % 168,54 % 198,39 % 173,01 % 204,30 % 177,48 %
197,51 % 172,11 % 198,39 % 173,01 % 199,26 % 173,85 %
174,76 % 156,10 % 198,39 % 173,01 % 222,90 % 190,47 %
in der Prognoserechnung zugrunde liegende
angenommene wachstumsrate von 2,3 Prozent
p. a., nach oben bzw. unten. Dies entspricht einer
durchschnittlichen Icc-anpassung von 1,84 Prozent
p. a. im negativszenario bzw. einer durchschnittlichen
anpassung der nettomiete von
2,76 Prozent p. a. im Positivszenario. Die ansätze
für renovierung und revitalisierung bei ablauf
der Grundmietzeit unter dem mietvertrag mit
caPstan bzw. zum angenommenen verkaufszeitpunkt
ende 2023 gemäß der Prognoserechnung
(siehe in tz. 6.1.1 bzw. in tz. 6.1.3) wurden
dabei – einhergehend mit den annahmen für die
relevante baukostenindexentwicklung – im rahmen
dieser sensitivitätsberechnungen ebenfalls
entsprechend der variation für die Indexierung
angepasst.
6.7.3 entwicklung der laufenden kosten
unter dem bestehenden mietvertrag mit
caPstan trägt der mieter den Großteil der bewirtschaftungskosten
(z. b. versicherungskosten
für das Gebäude, steuern und abgaben, wartung
und Instandhaltung bzw. reparatur), und
die sonstigen operativen kosten für elektrizität,
Fernkälte etc. sind auf eine Gesamtsumme von
200.000 euro pro jahr, indexiert mit dem fran-
liquiditäts- und ertragsprognose und sensitivitätsanalysen
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