Bayernfonds Frankreich 3 Bayernfonds Frankreich 3 - Real IS

60
Der mieter
Die Immobilie ist langfristig und zu 100 Prozent
bis grundsätzlich zum 31.12.2021 an die
im bereich des arbeits- und sozialrechts tätige
anwaltskanzlei „capstan lms“ („caPstan“) vermietet
und wird als neuer hauptsitz des unternehmens
genutzt. Die anwaltskanzlei wurde von
„legal 500“, einem ratgeber für rechtsanwaltskanzleien,
im jahr 2007 als „führende kanzlei im
französischen markt“ ausgezeichnet.
caPstan ist eine der Gründungsgesellschaften
der internationalen anwaltsvereinigung „Ius
laboris“, der in 45 ländern mehr als 2.500 spezialisten
aus dem bereich des Personalrechts
angehören.
caPstan hat rd. 35 Partner und beschäftigt etwa
250 mitarbeiter in neun büros in Frankreich. Die
büros befinden sich in Paris, lille, lyon, marseille,
saint-Étienne, toulouse, sophia-antipolis,
nantes und montpellier.
Die kanzlei konnte im wirtschaftsjahr 2008 die
umsatzerlöse um rd. 45 Prozent von rd. 13,6 millionen
euro auf rd. 19,8 millionen euro steigern.
Da es sich bei caPstan um eine französische
anwaltssozietät handelt und da daher im
vergleich zu internationalen Großkanzleien
eine bonitätseinschätzung nur eingeschränkt
möglich ist (u. a. keine externen ratings von
ratingagenturen wie s&P oder moody’s), kann
keine professionelle bzw. umfassende bonitätseinschätzung
vorgenommen werden und
nur eine Prüfung anhand weniger nicht sehr
aussagekräftiger Daten erfolgen. anders als
bei staatlichen mietern oder prüfungsfähigen
Großkonzernen ist das bonitätsrisiko des mieters
daher als größer einzuschätzen, wobei auch
mittelgroße französische anwaltskanzleien nach
kenntnis der real I.s. in der vergangenheit ihren
zahlungsverpflichtungen nachgekommen sein
sollten. aufgrund der vorstehend genannten
marktstellung im bereich arbeitsrecht und der
per heute vorliegenden Daten ist daher die
mieterbonität als zufriedenstellend einzuschätzen
(gleichwohl sich dies wie üblich nicht auf die
zukunft projizieren lassen wird).
Der mietvertrag
Der mietvertrag wurde am 07.09.2009 für
100 Prozent der vermietbaren Flächen der
Immobilie mit wirkung zum 01.01.2010 über
eine Grundmietzeit von zwölf jahren bis zum
31.12.2021 geschlossen.
Der mietvertrag sieht sonderkündigungsrechte
des mieters mit wirkung zum 31.12.2016 und
31.12.2018 vor. eine ausübung der option muss
mindestens sechs monate zuvor angezeigt
werden. Im anschluss an die vertragslaufzeit
besteht eine vertraglich festgelegte option, den
mietvertrag um weitere neun jahre zu verlängern.
Dabei sieht die verlängerungsoption
unter diesem mietvertrag die sonst in Frankreich
üblichen sonderkündigungsrechte nach drei und
sechs jahren vor (Details hierzu siehe in tz. 7.2.5).
Der mietvertrag hat eine mietfreie zeit von drei
monaten ab januar 2010 vorgesehen. Diese zeit
ist abgeschlossen und der mieter kommt seinen
mietvertraglichen verpflichtungen nach.
bei dem mietvertrag handelt es sich um einen
so genannten netto-mietvertrag, unter dem
der mieter neben der miete grundsätzlich auch
die nebenkosten im zusammenhang mit der
versicherung der Immobilie und für öffentliche
abgaben und steuern betreffend die bewirtschaftung
der Immobilie zu tragen hat. bis auf
wenige ausnahmen sind auch seine direkten
verbrauchskosten und grundsätzlich bis zur
höhe eines jährlich festgelegten höchstbetrags
von anfänglich 200.000 euro auch die weiteren
bewirtschaftungskosten des Fondsobjekts (u. a.
die kosten für die laufende Instandhaltung und
renovierung des Fondsobjekts, sofern es sich
dabei nicht um strukturelle Investitionen oder
Instandhaltungsmaßnahmen handelt, die in
artikel 606 des französischen code civil definiert
sind) auf den mieter umlegbar. In bestimmten
Fällen muss der mieter auch bewirtschaftungskosten
bzw. mietnebenkosten über den vorgenannten
höchstbetrag hinaus tragen. Der
vorgenannte höchstbetrag für die umlegung
der mietnebenkosten wird jährlich anhand des
französischen baukostenindex (Icc, „Indice du
coûte de la construction“) angepasst, allerdings
mit einer begrenzung von 3,5 Prozent nach oben