Bayernfonds Frankreich 3 Bayernfonds Frankreich 3 - Real IS

des Fondsobjekts, zu konditionen, die die bank
zufriedenstellen und durch die insbesondere die
im Darlehensvertrag gestellten anforderungen
(wie z. b. an die höhe der miete im verhältnis
zum geschuldeten kapitaldienst sowie des wertes
der Immobilie im verhältnis zur Darlehensrestschuld)
auch weiterhin eingehalten werden.
es besteht hier das risiko, dass der aktuelle
mieter eine seiner kündigungsoptionen ausübt
und daher die oben genannten Gelder auf das
sperrkonto der bank eingezahlt werden müssen.
sollte in einem solchen Fall die anschlussvermietung
nicht, nicht zufriedenstellend oder nur
verspätet oder mit höheren damit verbundenen
aufwendungen als geplant gelingen bzw. die
bank die Gelder teilweise oder ganz zurückhalten,
könnten voraussichtlich keine ausschüttungen
/ rückflüsse an die anleger erfolgen.
vielmehr besteht das risiko, dass im Fall des
leerstands oder der nicht zufriedenstellenden
bzw. nachteiligeren anschlussvermietung die
Fremdfinanzierung des Fonds scheitert und die
Fonds- bzw. objektgesellschaft in einer solchen
situation gar gezwungen sein könnte, die Fondsimmobilie
in einem schwachen marktumfeld
zu veräußern. Dies könnte letztlich auch den
totalverlust des beteiligungsbetrags nebst agio
der anleger nach sich ziehen bzw. signifikante
reduzierungen gegenüber der prognostizierten
rentabilität für die anleger ergeben.
Die objekt- und die Fondsgesellschaft gewähren
der finanzierenden bank im rahmen des Darlehensvertrags
bzw. der weiteren bank im rahmen
der verträge für den zinssatzswap übliche
sicherheiten (z. b. abtretung der rechte aus dem
mietvertrag, abtretung bzw. verpfändung der
konten der Fonds- und der objektgesellschaft,
erstrangige dingliche sicherungsrechte nach
französischem recht an der Fondsimmobilie,
so genannte „privilèges de prêteur de deniers“,
eintragung einer hypothek für die mögliche
auflösung des zinssicherungsgeschäfts). Die
objektgesellschaft als Darlehensnehmer unter
dem Darlehensvertrag wird sich im rahmen der
Finanzierungsvereinbarung weiterhin verpflichten,
während der laufzeit des Darlehensvertrags
ein bestimmtes verhältnis („ratio“) betreffend
den in regelmäßigen abständen auf kosten der
objektgesellschaft durch unabhängige Dritte
zu ermittelnden marktwert des Fondsobjekts
zur höhe der Fremdfinanzierung einzuhalten
(so genannte „loan to value“- oder „ltv“-ratio).
Dies gilt auch im hinblick auf das verhältnis des
zu leistenden kapitaldienstes zu den definierten
netto-mieteinnahmen aus der Immobilie und
auch betreffend den beleihungswert des objekts,
ermittelt nach den relevanten vorschriften
nach dem Pfandbriefgesetz, sind bestimmte
vertragliche Grenzwerte fortlaufend einzuhalten
und regelmäßig sind hierzu berechnungen
an die finanzierende bank zu liefern. Für den
Fall, dass die vorgenannten verhältnisse bzw.
anforderungen nicht eingehalten werden, kann
der kreditgeber die vorhandene und die dann
auflaufende liquidität der objekt- und ggf. der
Fondsgesellschaft ab diesem zeitpunkt sperren
und keine verfügungen (auch keine ausschüttungen
/ rückflüsse an die anleger) mehr
zulassen sowie in bestimmten Fällen die stellung
zusätzlicher sicherheiten und vorzeitige teiltilgungen
von der objektgesellschaft verlangen.
Derartige sperrungen können zu geringeren
ausschüttungen / rückflüssen als projiziert führen
und die stellung zusätzlicher sicherheiten
mit kosten verbunden sein, die ihrerseits die
ausschüttungen / rückflüsse an die anleger mindern
könnten. sofern es der objektgesellschaft
nicht möglich ist, sondertilgungen zu leisten
oder geforderte zusätzliche sicherheiten zu bestellen
oder bestehende sicherheiten zu verstärken,
steht dem kreditgeber ggf. ein außerordentliches
kündigungsrecht für den Darlehensvertrag
sowie aller damit direkt oder indirekt zusammenhängenden
verträge und vereinbarungen
zu. Ist es in einem solchen Fall, also nach einer
kündigung durch den kreditgeber, der objektgesellschaft
nicht möglich, die für die ablösung
der gekündigten kredite erforderlichen Fremdmittel
bei einem anderen kreditgeber einzudecken,
kann es zu einer zwangsverwertung
der als sicherheit dienenden Fondsimmobilie
durch die finanzierende bank kommen. bei der
zwangsverwertung kann, z. b. falls zu diesem
zeitpunkt ein schwaches marktumfeld besteht,
nicht ausgeschlossen werden, dass der erlös
der zwangsverwertung nicht ausreicht, um die
bei dem finanzierenden kreditgeber aufgenommenen
Fremdmittel zurückzuzahlen. Für die
objekt- bzw. die Fondsgesellschaft ist insoweit
auch eine nachfolgende zwangsliquidation mit
verwertung sämtlicher aktiva nicht auszuschlie-
risikohinweise
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