L'éTAT de VILLes AFrIcAINes - UN-Habitat

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supplémentaire. Ainsi le Sénégal, en 1964, a-t-il introduit le
“Domaine national” 1 qui inclut tous les terrains ne faisant pas partie
du domaine public ou privé de l’Etat ou des collectivités locales, ou
qui n’ont pas été acquis à titre privatif ni enregistrés avant le vote de
la loi. Ces terrains ne sont pas propriété de l’Etat mais deviennent
partie de son patrimoine. De même, au Mali 2 , le Domaine foncier
national comprend toutes les catégories foncières, ce qui donne à
l’Etat un pouvoir discrétionnaire pour en ajouter à son domaine privé
et à les mettre sur le marché. En Afrique de l’Ouest anglophone, les
catégories foncières sont plus ou moins les mêmes, mais la notion de
“terrain public” aliénable et inaliénable est moins ambiguë.
Les Formes Conventionnelles et Coutumières
de la Tenure
Comme les autres sous-régions au Sud du Sahara, l’Afrique de
l’Ouest se caractérise par un double système de tenure législative ou
formelle/conventionnelle (telle que codifiée en droit) et la tenure
coutumière (traditionnelle). En dépit des pressions internationales
en faveur de la libéralisation des marchés fonciers urbains en Afrique,
les institutions publiques conservent l’entière maîtrise de l’attribution
des terrains et restreignent la fourniture de titres de propriété. Les
intérêts acquis et des pratiques contestables d’administration foncière
se sont combinés pour réduire le nombre des délivrances de titres en
bonne et due forme. En dépit d’énormes réserves foncières – les sols
appartenant surtout à l’Etat – la plupart des gouvernements sont
réticents à fournir des terrains à grande échelle, la rareté bénéficiant
aux intérêts acquis tout en augmentant les possibilités de pratiques
prédatrices. Le Burkina Faso fait figure d’exception, puisque de
vastes étendues de terrains publics ont été fournies pour l’habitat, ce
qui a eu pour double effet d’alléger la pression de la demande et de
peser sur les valeurs foncières.
La tenure en bonne et due forme
En raison de l’urbanisation accélérée, des évolutions dans la
demande de terrains urbains sûrs et de titres de propriété de la part
des investisseurs et des classes moyennes montantes dans les villes
d’Afrique de l’Ouest ont contribué au développement de marchés
fonciers en bonne et due forme. L’appropriation foncière à titre privé
et l’accès au statut de pleine propriété débouchent sur la privatisation
des terres, de nouveaux investissements, des pressions du marché
sur le foncier, et, dans une moindre mesure, les politiques de
régularisation de la tenure. Ces processus ont, ces 20 dernières années,
été soutenus par de nouvelles législations et de nouveaux codes en
matière foncière, soit pour faciliter l’appropriation privée du sol, ou
pour restreindre sa prolifération. Au Nigeria, par exemple, la loi de
1978 sur l’utilisation des terres a transféré à l’Etat la propriété de
toutes les terres, et tout détenteur d’un titre de propriété est devenu
locataire emphytéotique d’un maximum de 99 ans en vertu d’un
Certificat légal d’occupation. La tenure foncière est gouvernée par la
législation, et la sécurité de la tenure est garantie par un certificat de
propriété (Asiama, 2005).
Au Sénégal, une loi autorisant les détenteurs de “Permis urbain
d’habiter” (PUH) à convertir ceux-ci en titres de propriété a été votée
en 2010. Dans la majeure partie d’Afrique de l’Ouest, les permis
d’habiter (voir Encadré 3.2) ou leur équivalent ne peuvent être
convertis en titres de pleine propriété qu’après que le terrain a été
aménagé. Entretemps, les pouvoirs publics conservent la possibilité
d’annuler les droits de propriété au cas où les détenteurs de permis
ne se conforment pas à leurs obligations en ce qui concerne la mise
en valeur du terrain. En Afrique de l’Ouest, la détention d’un PUH
ENCAdRé 3.2: l’aMelioration de la tenure au
Mali: de l’attribution adMinistrative a la
ProPriete
Il existe au Mali trois grands types de droits résidentiels:
1. Les “Décisions d’attribution” sont la forme de titre la plus élémentaire,
traduction du droit de tout citoyen à posséder une parcelle de terrain.
Ces droits d’utilisation temporaires sont attribués par les autorités
municipales en fonction de certains critères d’éligibilité et de critères
de priorité en cas d’attribution directe aux bénéficiaires individuels.
Moyennant paiement d’une taxe d’utilisation, les demandeurs
reçoivent des certificats d’attribution qui peuvent leur être retirés si,
dans les cinq ans, ils ne construisent pas des unités d’habitation qui
soient conformes à certaines normes minimum.
2. Le Permis Urbain d’Habiter (PUH) est un droit d’utilisation permanent,
quoique le terrain lui-même reste propriété de l’Etat. Il est délivré par
l’administration foncière une fois que la parcelle a été mise en valeur
et bâtie en conformité avec les normes et les règles de construction
(coefficients de surface au sol et matériaux de construction, en
particulier). Ces titres donnent la sécurité de la tenure, et peuvent
être cédés et hypothéqués s’ils sont passés par l’enregistrement,
seule procédure à même de rendre le titre entièrement sûr. Comme
l’enregistrement est facultatif, sujet à des procédures complexes et à
des coûts élevés, il reste rare.
3. Le régime de la propriété a été aboli lors de la révolution de 1983
avant d’être rétabli il y a quelques années. Les droits de propriété
prennent la forme matérielle de Titres Fonciers qui ne passent pas
obligatoirement par l’enregistrement. Pour obtenir ce type de titre, le
demandeur doit: (a) être déjà détenteur d’un PUH; (b) avoir dépensé
au moins 30 fois le montant de la taxe d’utilisation sur la mise en valeur
résidentielle; et (c) s’acquitter auprès de l’autorité publique d’un
“prix” équivalent au double de la taxe d’utilisation initialement payée.
et/ou permis de logement (la terminologie varie selon les pays) reste
le type le plus courant de tenure en bonne et due forme en milieu
urbain. Sous la forme dans laquelle ils sont attribués aux demandeurs
par l’administration centrale ou locale, ces permis sont (a) valables
pour une durée limitée; (b) soumis à condition (la conversion en
permis permanent ou en titre de propriété passe par l’aménagement
préalable en conformité avec des normes minimum de construction/
urbanisme ou de dépenses, les délais habituels étant de trois à six ans);
et (c) révocables (faute de mise en valeur dans les délais prescrits).
Ces permis laissent des traces écrites dans le Livre foncier mais sans
passer par l’enregistrement en bonne et due forme. Si le détenteur
du permis est en mesure de satisfaire à ses obligations, le permis
temporaire peut, en principe, être converti en permis permanent
et, dans une étape ultérieure, en titre de propriété pleine et entière
dûment enregistré.
Le PUH ne peut être cédé tant que le terrain n’a pas été mis en
valeur. Bien que la sécurité de la tenure qui s’y attache soit plutôt
élevé, il est rare que les détenteurs soient en mesure de se conformer
aux normes de construction ou d’investissement et aux délais qui
s’y attachent. Par conséquent, la sécurité est en fait suspendue à la
décision des pouvoirs publics. La plupart des détenteurs de permis
sur des lotissements lancés à l’initiative des pouvoirs publics ont été
incapables d’aller au bout du processus.