L'éTAT de VILLes AFrIcAINes - UN-Habitat

d’aménagement et de conversion rurale-urbaine dépendent des
normes d’urbanisme, d’utilisation des sols et de construction; et
• terrains vendus par les aménageurs privés qui peuvent être
aménagés ou bâtis, ou non. Dans tous les cas, les droits fonciers
ont été ou vont être enregistrés, à titre soit de propriété soit de
bail à long terme. Le titre de propriété a été ou va être délivré
lorsque les aménagements sont achevés (c’est-à-dire, fourniture
de services, ou construction dans le cas d’aménagements privés
pour l’habitat). Le terrain est vendu au prix du marché.
Les marchés fonciers coutumiers et informels
• L’accès au foncier à travers les canaux (néo)coutumiers fournit
60 à 80 pour cent des besoins de l’habitat urbain dans la sousrégion.
Cette formule allie la coutume à la pratique formelle
et informelle; cela se fait à travers les individus qui se sont vu
octroyer des droits fonciers au titre d’un système coutumier,
mais qui traitent ces droits comme des marchandises à échanger.
Cette formule donne une certaine légitimité à la coutume
(PRUD, 2005; Durand-Lasserve, ITDG).
• L’accès par occupation illégale (squat) n’est pas prédominant
dans les villes d’Afrique de l’Ouest, mais ce type d’établissement
s’y est beaucoup répandu ces 10 dernières années. Cette forme
d’accès au foncier est elle aussi devenu une marchandise, comme
tous les autres canaux d’accès informel, et se fait donc moyennant
paiement. Dans bien des villes où la tenure coutumière n’est pas
formellement reconnue, les pouvoirs publics ne distinguent pas
entre lotissement informel et occupations illégales, les deux étant
qualifiés d’ “établissements informels”. Les propriétaires d’unités
d’habitat dans les lotissements coutumiers et informels peuvent,
en principe demander la régularisation de la tenure et une forme
plus sûre de tenure, comme les permis d’occuper.
Ces systèmes dominants de fourniture de terrains comportent leurs
propres mécanismes d’attribution et d’estimation de la valeur, mais
ceux-ci n’empêchent pas une forte articulation entre marchés fonciers
formels et informels, publics et privés. Pris dans leur ensemble, les
ENCAdRé 3.4: le PriX du MarcHe dePend du
tyPe de tenure
A dialakorodji, village de banlieue à15 km du centre de Bamako (Mali),
une parcelle de 400 à 900 m2 cédée sur le marché par un propriétaire
coutumier s’échange contre 150 000 à 300 000 francs CFA (XOF) (soit
US $320 à 640). L’acte de vente est authentifié par le chef de village
et deux membres du conseil municipal. La vente étant ainsi légalisée,
et après paiement d’un droit de mise en valeur de XOF50 000 (soit US
$160), la valeur de marché de la parcelle augmente pour atteindre un
demi à un million de francs (US $1,060 à 2,120). Lorsque le propriétaire
peut acquérir un titre de propriété pleine et entière, le prix de la parcelle
va se situer entre 2,5 et trois millions de francs (US $5,300 à 6,400).
La différence de prix est parfois partagée entre le vendeur, les autorités
municipales, les fonctionnaires et les responsables qui ont participé au
processus de régularisation, ainsi que la direction des domaines de l’Etat
et le service du cadastre. Une partie des montants paie les droits et
taxes administratifs et autres. Le reste est partagé à l’amiable entre le
propriétaire et ceux qui ont facilité la régularisation.
marchés fonciers forment un seul système. Par conséquent, toute
modification dans un compartiment de ce marché a des répercussions
sur les autres. Par exemple, la baisse des attributions d’un certain
type induit un accroissement dans d’autres. Ainsi, la forte demande
des aménageurs privés à Dakar ces cinq dernières années a augmenté
la pression sur les marchés fonciers informels dans les pourtours
urbains. On peut assister aussi à la situation inverse: au Burkina Faso
ces 10 dernières années, l’attribution massive de terrains publics a
allégé les pressions exercées par la demande sur les marchés fonciers
informels/coutumiers.
Lorsque l’accès aux marchés fonciers officiels est impossible ou trop
onéreux, les opérateurs se tournent vers les marchés où la sécurité de
la tenure n’est pas garantie, et on revend les parcelles sur le marché
official des terrains titrés (voir Encadré 3.4). Certains opérateurs
sont bien placés pour acquérir ou se voir attribuer un terrain dans
un segment du marché où les prix sont abordables mais la tenure
toujours peu fiable (marchés fonciers coutumiers ou informels, ou
attribution de permis administratifs d’occuper); ils espèrent ainsi
faire améliorer ou régulariser la tenure sous une forme ou une autre
avant de revendre la parcelle, l’objectif étant de capter une partie
non-négligeable de la plus-value ainsi attachée au terrain. L’accès
aux pouvoirs politique et administratif est l’une des conditions de la
réussite de ce type de transaction spéculative.
La dynamique des marchés fonciers urbains en Afrique de
l’Ouest
Ces 10 dernières années, les modifications apportées aux cadres
juridiques et règlementaires de la gestion et de l’administration
foncières ont accéléré la libéralisation des marchés. Les reformes,
lois et nouveaux codes ont introduit le droit à la propriété foncière
privée dans la plupart des pays d’Afrique de l’Ouest, même là où la
terre avait longtemps été considérée comme l’affaire exclusive des
pouvoirs publics. Et pourtant, cette propriété privée ne procure pas
une protection complète, puisque les pouvoirs publics recourent
fréquemment à leur droit d’expropriation afin d’acquérir des terrains
ENCAdRé 3.5: Quand le sénéGal veut
reGulariser la tenure
En 1991, le Sénégal 1 a décidé d’institutionnaliser le processus de
régularisation de la tenure lancé en 1989 et de mettre au point
un Programme de Restructuration de l’Habitat Spontané). En juillet
1991, un décret a fourni le cadre règlementaire de l’amélioration des
établissements et la régularisation de la tenure. Dans une première
étape, l’objectif était de régulariser le statut de quelque 410 000
individus, ce qui représentait 30 pour cent total (estimé) de la population
vivant dans les établissements informels. Le programme se concentrait
sur la région de la capitale dakar et sur Pikine, et portait sur 41 000
parcelles étalées sur plus de 1 400 ha (soit une moyenne de 341m 2 par
parcelle). Entre 1995 et 2002, toutefois, en raison du manque de moyens
financiers et humains, outre l’obstruction des institutions responsables
de l’enregistrement et de l’administration fonciers, l’objectif initial de
40 960 parcelles a été réduit de 90 pour cent (soit seulement 4 800
parcelles). Le nombre de titres délivrés a mémé été encore plus réduit:
entre 1991 et septembre 2007, moins de 1 600 titres matérialisant des
droits fonciers ont été octroyés dans la région de dakar (y compris Pikine
et Rufisque).
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