L'éTAT de VILLes AFrIcAINes - UN-Habitat

cHAPITre deUx
70
s
Hammamet, Tunisie. ©brendan Howard/shuttertock
d’un logement pour recouvrer le coût des services urbains. Les
propriétaires-occupants bénéficient d’un rabais de 75 pour cent
sur les deux taxes. 68 A la différence du Maroc et de l’Egypte, la
Tunisie taxe toutes les parcelles urbaines, occupées ou non. 69 Le
gouvernement central perçoit la taxe foncière et ne reverse que 10
pour cent du produit aux autorités municipales. Au Soudan, les
taxes foncières urbaines sont perçues sur la viabilisation, et non
sur le foncier, ce qui encourage l’étalement, source de gaspillage et
de faibles densités, et une trame faite de vastes parcelles dans les
quartiers riches, situés dans le centre. 70
Ce passage en revue donne à penser que l’Afrique du Nord a
besoin d’urgence de systèmes efficaces et rationnels de taxation
foncière. Il en va de même pour la coordination entre les autorités
centrales et locales qui sont responsables de la gestion foncière.
Les multiples lois et règlements qui gouvernent l’utilisation, le
lotissement et l’aménagement des sols devraient être harmonisés et
rationalisés. En Egypte, la Loi 119/2008 a constitué une première
démarche en ce sens, bien que certaines dispositions des décrets
d’application puissent appeler des révisions.
De Nouveaux Instruments Pour
L’administration et la Gestion Foncières
Les villes d’Afrique du Nord sont aux prises avec l’impératif
d’équilibre entre la décentralisation, qui donne son fondement aux
processus participatifs de gestion urbaine, d’une part; et d’autre
part, la coordination des plans, projets et investissements entre
autorités centrales et locales. L’enjeu n’est autre que de maintenir
la compétitivité des villes dans une économie mondiale en pleine
évolution.
Il s’agit là d’une tâche complexe, qui confronte les responsables
des politiques publiques à trois grandes difficultés:
• Le coût élevé du foncier et sa hausse rapide, qui écarte du
marché formel les ménages gagnant moins que le 30e centile
et tend à rendre aussi le marché irrégulier moins abordable. La
hausse des valeurs foncières a provoqué celles des densités et de
la hauteur des constructions, souvent en violation des règles
d’utilisation des sols et des codes de construction. La qualité
de l’environnement urbain en a subi le contrecoup, et tant les
infrastructures que les systèmes de transport sont surchargés.
La collusion entre responsables locaux, petits aménageurs et
entrepreneurs encourage ma mauvaise application des codes
et règlements, ce qui sape les efforts déployés en faveur d’une
bonne gestion de l’aménagement foncier urbain.
• L’aggravation des pénuries d’eau dans toute la sous-région, ce qui
impose des mesures de conservation. Les règles d’aménagement
foncier devraient imposer le recours au recyclage des eaux usées
ainsi que des plantations et des agencements paysagers qui
soient adaptés au climat aride dominant.
• La montée du niveau des mers du fait du changement climatique,
qui risque d’affecter les établissements le long du littoral
tout en menaçant des zones écologiques importantes et des habitats
d’oiseaux. L’urbanisation de ces zones devrait être interdite
et il faudrait prendre toutes les mesures voulues pour contenir
l’étalement des établissements irréguliers établis sur des sols “à
risque.”
Ces difficultés peuvent se résoudre grâce à des politiques qui
allient un aménagement du territoire bien affirmé, la transparence
et la responsabilité dans la gestion foncière, et une stricte
application des règles d’aménagement. Plus important encore,
le déblocage dans des délais rapides de terrains viabilisés d’un
coût abordable au bénéfice des catégories à revenus limités est un
impératif essentiel si l’on veut des conditions de vie convenables
dans les villes d’Afrique du Nord.
Certains pays ont mis à l’essai de nouvelles formes de partenariat
public-privé afin d’accroître l’offre de terrains urbains viabilisés
qui soient d’un coût abordable pour de plus larges catégories
de la population. En Egypte, les pouvoirs publics mettent des
terrains subventionnés à la disposition des aménageurs, avec des
infrastructures hors-site pour construire des logements qui soient
abordables pour les familles dont les ressources sont inférieures
au revenu national médian. Au Maroc, une partie des terrains
aménagés par Al Omrane va à la construction de logements
destinés aux familles à revenus faibles et limités.