L'éTAT de VILLes AFrIcAINes - UN-Habitat

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Casablanca, Maroc. ©Giorgio Fochesato/istockphoto
de habous) se trouvent sur la tutelle d’un département ministériel
spécialisé. A ce jour, elles restent à la tête d’un domaine foncier
non-négligeable dans les villes d’Afrique du Nord, et notamment
dans les centres historiques. Elles détiennent le plus souvent des
droits de propriété sur tout ou partie de 20 à 40 pour cent des
terrains. 50 Il est interdit à ces dotations de céder ces biens fonciers
et elles ne sont guère tentées de maintenir en bon état ceux des
bâtiments qui ne leur procurent aucun revenu, ce qui contribue
à la dégradation des centres historiques. La Tunisie fait figure
d’exception puisque les awqaf y ont été nationalisés en 1956, leurs
biens étant attribués aux autorités municipales. En Egypte, un
système d’échange de terrains a été mis en place, permettant au
ministère des awqaf de se dessaisir de terrains en centre-ville pour
d’autres de valeur équivalente situés à la périphérie.
Les Institutions Foncières Urbaines
Comme l’on peut s’y attendre, les systèmes de tenure foncière
en Afrique du Nord sont fortement influencés par la jurisprudence
islamique concernant les transferts de propriété et la transmission
des droits primaires et dérivés. En revanche, la règlementation
portant sur l’aménagement conserve à peine la trace des règles
historiques en la matière, qu’il s’agisse de l’aménagement des
sols ou des règles de construction. La règlementation en vigueur
aujourd’hui est une adaptation des pratiques occidentales
introduites à l’ère coloniale pour l’aménagement de quartiers à
l’européenne.
En Algérie, au Maroc et en Tunisie, la règlementation sur
l’aménagement porte sur les exigences de zonage et de dimensions
pour la mise en œuvre des projets d’urbanisme élaborés à l’échelon
local. Les municipalités sont aussi autorisées à designer des
zones d’assainissement ou de rénovation. En Egypte, des lois de
1978 et 1982 ont introduit de nouvelles règlementations pour
l’aménagement, le lotissement et l’utilisation des sols, autorisant
aussi la régularisation des établissements irréguliers non aménagés.
En 1995 et 1997, de nouvelles lois ont autorisé la vente de terrains
publics à des institutions privées tout en ajustant les règles sur
le lotissement en fonction du type d’utilisation des sols qui est
proposé. 51 Toujours en Egypte, la loi N o 119 de 2008 a consolidé
toute la législation et les règlementations en vigueur régissant
l’aménagement foncier et la construction, y compris les plans
d’aménagement, les lotissements et les règles dimensionnelles,
les codes de construction, la gestion des biens en copropriété et
les règles locatives. La stratégie d’urbanisation du pays oriente
sans la moindre équivoque les nouveaux aménagements vers
les terres désertiques, et c’est aux départements ministériels et
aux gouvernorats d’en faciliter la mise en œuvre. 52 En dépit de
ces règlementations, l’urbanisation chaotique et sans frein s’est
poursuivie en l’absence de véritable contrôle de l’utilisation
des sols, sauf en ce qui concerne l’hygiène et la sécurité comme
par exemple les nuisances dues aux activités polluantes ou les
bâtiments structurellement défectueux. En Libye, le gouvernement
est responsable de la conception et de l’exécution des grands
projets, y compris les nouvelles zones résidentielles. Les zones
non-aménagées abritent avant tout les travailleurs immigrés à
faibles revenus, clandestins ou non. Au Soudan, l’urbanisation
accélérée de la métropole de Khartoum a pris le pas sur le cadre
règlementaire, livrant les sols à un aménagement chaotique.
Comment Fonctionnent les Marchés Fonciers
Urbains?
La dynamique qui gouverne l’aménagement foncier en Afrique
du Nord tient avant tout au coût de plus en plus élevé du terrain.
Aucun autre actif n’a augmenté dans ces proportions dans la sousrégion,
le prix moyen doublant tous les trois ans. Du coup, la densité
est forte dans les centres-villes, et les nouveaux aménagements se
situent avant tout à la périphérie. Les populations des centres
historiques ont diminué, les anciens immeubles résidentiels étant
convertis à des fonctions commerciales.
Il existe des disparités marquées entre les marchés fonciers des
quartiers plus anciens, où les prix sont faussés par diverses formes
de règlementation sur les loyers, et ceux des périphéries, où les
établissements formels et irréguliers sont en cours d’aménagement
pour accueillir des populations urbaines qui continuent à s’accroître
tous les ans à des taux moyens qui vont de 1,7 pour cent en Tunisie