L'éTAT de VILLes AFrIcAINes - UN-Habitat

au foncier peut se faire de l’une des trois façons suivantes : (a) le
“droit d’occupation”, qui donne accès à des baux de court ou de long
terme ; (b) les terrains non-distribués, abandonnés ou non attribués,
révoqués ou mis en vente par des fonctionnaires des services fonciers;
ou (c) en vertu d’un plan d’utilisation des sols dûment approuvé.
La distribution se fait sur la base dans l’ordre des demandes, la
procédure souffre des lenteurs de la bureaucratie et de la corruption.
Par conséquent, dans la pratique, le marché foncier officiel ne
satisfait que moins de 10 pour cent de la demande en ville, et ce sont
les canaux non-officiels, qui s’appuient souvent sur des procédures
semi-légales ou de reconnaissance sociale, qui ont les faveurs de la
plupart des citadins.
En Afrique de l’Est, les marchés fonciers urbains officiels
comportement aussi des aspects législatifs ou règlementaires à travers
les règles d’urbanisme et d’enregistrement des titres. Tel est le cas au
Kenya, où le gouvernement publie les appels d’offres dans le Journal
officiel. Les conditions qui s’attachent aux baux (avec des primes
et loyers calculés d’après les coûts pour les pouvoirs publics, plutôt
que la valeur de marché) sont tellement favorables que ces occasions
d’acquérir des terrains à bas prix suscitent une concurrence intense
et des comportements peu licites, y compris des accaparements
massifs de terres, ce qui permet à un petit nombre d’opérateurs bien
introduits d’accumuler les terrains cédés par l’Etat, excluant par là
la majorité pauvre des citadins. Une fois obtenu le titre de bail, le
terrain est souvent revendu au prix du marché, ce qui permet de
dégager d’énormes bénéfices. La spéculation et toutes sortes de
scandales dans la distribution de terrains d’Etat sont devenues la
norme. Par conséquent, il n’existe aujourd’hui quasiment plus de
terrains appartenant à l’Etat dans les villes du Kenya, où le marché
officiel se trouve donc désormais presque entièrement entre les
mains d’opérateurs privés qui n’en donnent l’accès qu’aux riches
exclusivement. Les terrains privés représentent 18 pour cent de
la totalité des surfaces. Les terrains en fiducie (détenus par les
collectivités locales rurales pour le compte de résidents locaux pour
l’exercice de leurs droits coutumiers) représentent 69 pour cent. Les
terres de l’Etat ne représentent que les 13 pour cent restants et sous
diverses formes (réserves à l’usage d’organismes publics, et les forêts,
parcs nationaux, réserves zoologiques, pièces d’eau, terrains riches en
minerais, et tout terrain à l’égard duquel aucun droit de propriété
individuel ou collectif ne peut être établi par aucun processus
juridique). Le foncier urbain ne représente que 0.7 pour cent de la
superficie totale au Kenya et l’essentiel fait l’objet de titres en bonne
et due forme, à l’exception de quelques poches isolées de terrains
d’Etat non encore distribués.
En Ouganda, le marché foncier n’en est qu’à ses débuts. Les
fonctions de géomètre-expert et d’administration foncière n’étant
pas encore bien établies, l’absence de données foncières fiables rend
les transactions difficiles et risquées. L’Ouganda se caractérisait
auparavant par deux marchés bien distincts: (a) un marché officiel
pur les transactions enregistrées en bonne et due forme, avec contrats
de vente conformes au droit, enregistrés et signés ; et (b) un marché
informel de droits d’utilisation des biens-fonds qui n’étaient pas
passés par l’enregistrement. La constitution de 1995 a aboli un
précédent décret de réforme foncière qui avait converti tous les
biens-fonds en baux à 99 ans. La nouvelle constitution a restauré les
systèmes de tenure d’avant l’indépendance et reconnaît désormais :
(a) la propriété pleine et entière; (b) les baux à long terme; (c) la
tenure coutumière; et (d) le mailo (sous-location de terrains détenus
en propriété pleine et entière).
Les Marchés Fonciers Informels
Les marchés fonciers informels d’Afrique de l’Est comportent
aussi une grande variété de pratiques qui procurent des degrés
variables de sécurité en matière de tenure. Le plus informel de tous
est probablement celui que l’on trouve en Somalie. Après plus d’une
dizaine d’années sans véritable gouvernement central et l’érosion des
systèmes juridiques qui en est résulté, le foncier et l’immobilier sont
devenus de sérieux sujets de préoccupation. Occupations illégales
et accaparement se sont généralisés, suscitant continuellement de
nouveaux et violents conflits. Le système juridique formel n’est
guère respecté puisqu’il s’avère soit inefficace soit coupé des réalités.
Comme les valeurs foncières urbaines continuent de monter, la
spéculation est devenue un moyen très répandu de faire fortune.
Tous les terrains non-occupés et d’une certaine valeur autour des
villes somaliennes ont été accaparés, y compris par les personnes
déplacées qui ont envahi bien des zones péri-urbaines.
Confrontées à un problème de gestion foncière de grande ampleur,
plusieurs municipalités somaliennes ont décidé de régulariser
les occupations illégales. L’occupant-aménageur de biens-fonds
accaparés ou envahis qui désire acquérir un titre de propriété a le
choix entre deux possibilités: (a) porter l’affaire devant les tribunaux
islamiques en demandant une ordonnance confirmant son droit de
propriété; ou (b) régulariser directement avec l’autorité municipale
le droit dont il se prévaut. S’il va devant le tribunal, il lui faut quatre
témoins qui peuvent attester, la main sur le Coran, que le demandeur
occupe bien le terrain. Lorsque la demande est faite à l’autorité
municipale, le demandeur doit préciser l’emplacement de la parcelle,
les dimensions ainsi que la durée de l’occupation, et s’acquitter des
arriérés d’impôt. Toutefois, bien des demandeurs sont incapables de
payer les impôts, auquel le cas le bien revient à la municipalité qui
peut alors expulser les occupants.
On trouve un autre type d’intervention publique dans les marchés
fonciers informels à Bujumbura, dans les quartiers populaires. Ceuxci
ont largement échappé à la réglementation. L’autorité publique
burundaise intervient par le biais de la délivrance de titres ou
certificats provisoires obligatoires, qui donnent le droit d’occuper
une parcelle de terrain dans l’une de ces zones, ce qui s’accompagne
d’un certain degré de sécurité de la tenure. Ces titres ou certificats
permettent aux autorités tout à la fois de réglementer ces transactions
et d’en tirer des revenus sous la forme de droits ou redevances.
Au Rwanda voisin, les marchés officiels du foncier et du logement
urbains sont défaillants sous divers rapports, comme ils le sont aussi
ailleurs en Afrique de l’Est. En 2002/03, par exemple, le marché
officiel de Kigali ne traitait que 10 pour cent de la demande.
Outre des procédures bureaucratiques peu efficaces, les facteurs
qui continuent à rejeter la majorité de la population de Kigali dans
l’illégalité ne sont autre que des valeurs et des coûts de transfert
élevés ainsi des normes peu réalistes (au vu du revenu moyen urbain).
Des baux en bonne et due forme avaient été accordés sous le régime
“permis d’occuper,” mais la propriété restait à l’Etat qui était en droit
de se réapproprier tout terrain urbain ou suburbain qui n’avait pas
été aménagé aux normes dans un délai de cinq ans. La loi organique
foncière de 2005 a reconnu la propriété foncière privée et a ouvert
la voie à la privatisation du marché foncier. Toutefois, les politiques
foncières et de l’habitat à Kigali contraignent toujours la grande
majorité (90 pour cent) des citadins à recourir au marché informel
et à l’illégalité. Les nouveaux cadres officiels d’administration
foncière sont en concurrence directe avec les systèmes informels
qui gouvernent désormais 98 pour cent de l’économie foncière
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