L'éTAT de VILLes AFrIcAINes - UN-Habitat

2.3
La Géographie des Marchés
Fonciers Urbains
Les Formes de Propriété, de Tenure et de Droits
En dépit de différences de nature géographique et économique,
les marchés fonciers urbains d’Afrique du Nord partagent un seul
et même héritage, celui des systèmes juridiques et des institutions
qui gouvernent la tenure, l’utilisation, la maîtrise et la taxation
du foncier, ce qui suscite entre eux de fortes similarités. Avant
la colonisation, tous ces pays se trouvaient sous domination
ottomane, dont les systèmes de tenure restaient fortement
tributaires de la sharia et ont reflété l’évolution du droit islamique
pendant quelque 15 siècles. Les superpositions de droits primaires
et dérivés se sont articulées pour créer un système complexe qui
faisait que plusieurs individus pouvaient faire valoir des droits
de propriété sur une même parcelle ou un même immeuble. Un
firman ottoman de 1897 a aboli la propriété publique des terres
agricoles dans tout l’empire et autorisé les usufruitiers à transformer
leur tenure en propriété pleine et entière. En conséquence de quoi
les établissements urbains se sont retrouvés cernés par les terrains
de propriétaires privés.
Les colons occidentaux ont renforcé les droits de propriété
individuelle et donné aux étrangers le droit de devenir propriétaires
fonciers. Suite à l’indépendance, la réforme foncière est allée
de pair avec la nationalisation de vastes domaines fonciers et la
récupération des biens appartenant aux étrangers qui avaient quitté
le pays. Cela est venu ajouter aux réserves foncières des pouvoirs
publics de vastes superficies souvent bien placées. Pourtant, les terres
détenues par les pouvoirs publics à la périphérie des villes n’ont pas
suffi à absorber le mouvement d’urbanisation accéléré des années
1970 et 1980, alors que doublait la superficie des grandes villes du
fait de l’exode rural, de la croissance démographique naturelle et
d’afflux massifs de capitaux privés et de transferts d’immigrés dans
les marchés fonciers/immobiliers urbains. L’expansion urbaine
n’étant plus contrainte par la propriété publique des terres (qui,
soit dit en passant, avait empêché la fragmentation et la conversion
des terres agricoles à des usages urbains), les lotissements spontanés
de terres agricoles ont proliféré et la densité des établissements
irréguliers péri-urbains n’a fait qu’augmenter.
Le droit des successions, qui impose le partage des biens
entre les héritiers, a accentué la fragmentation de la propriété
foncière, ce qui transforme en casse-tête les méthodes modernes
d’enregistrement foncier puisqu’elles se fondent sur les attributs
physiques des biens, et non sur les attributs personnels des parties
comme le font les systèmes traditionnels.
En Egypte, le plus gros du domaine foncier de l’Etat se trouve
dans le désert. La conversion de terres agricoles privées à des
usages urbains est interdite, sauf dans les périmètres désignés des
zones de peuplement urbaines. En dépit des interventions des
pouvoirs publics pour aménager les terres désertiques de l’Etat, le
secteur formel a été incapable de satisfaire la demande d’habitat
bon marché. Du coup, de vastes parcs de logements irréguliers
ont été aménagés illégalement sur des terres agricoles situées sur
les périphéries urbaines et sur des terrains publics dans le désert
qui borde la vallée du Nil. Dans une étude de 2007, la Banque
mondiale estimait qu’en Egypte le parc irrégulier ne comprenait
pas moins de 8,5 millions d’unités d’habitat, comme suit:
• 4,7 millions d’unités sur des terres agricoles situées ou non dans
les limites des territoires municipaux;
• 600 000 unités sur des terres publiques dans le désert et dans la
limite des territoires municipaux; et
• 3,2 millions en dehors des limites administratives de villages. 46
Au Caire, 81 pour cent des unités irrégulières se trouvent sur
des terres agricoles privées, avec 10 pour cent sur des terrains
publics désertiques et le reste sur des terres agricoles publiques.
En Libye, tous les droits de propriété privée ont été abolis en
mars 1978, mais les droits d’usufruit sur les bâtiments résidentiels
ont été maintenus. Les autorités ont libéralisé les règles de propriété
au début des années 1990 en transférant la propriété du logement
à ceux qui les occupaient moyennant (à l’exception des ménages
à faibles revenus) mensualités hypothécaires aux pouvoirs publics
pour des montants équivalant au tiers de ce qu’avait été leur loyer.
Aujourd’hui, les marchés fonciers privés et publics fonctionnent en
parallèle, mais les droits de propriété ne sont pas assurés et il reste
une bonne dose d’incertitude dans la règlementation. 47 Au Maroc,
l’enregistrement foncier est apparu pour la première fois en 1913, à
l’ère coloniale, afin de délimiter l’intégralité des propriétés privées
et de leur attacher des titres de propriété en bonne et due forme.
Ces dernières années, la pénurie de logements a fait augmenter les
prix du foncier urbain. En Tunisie en 2006, la propriété privée
dominait très largement et les terres collectives, telles que définies
par une loi de 1901, sont le plus souvent placées sous le régime
tribal. Une loi de 1964 a autorisé la conversion de terres collectives
en propriété privée. En 2006, une bonne partie des terrains nonurbains
appartenait à l’Etat, mais la propriété privée gagnait
chaque année 70,000 ha en moyenne. 48 Au Soudan, le droit foncier
et la tenure entremêlent le droit coutumier, la sharia et le droit
jurisprudentiel (common law) anglais, avec une foule de coutumes
tribales dans la région méridionale dont chacune comporte ses
propres règles, règlementations et pratiques. On accorde dans le
Sud une plus grande importance au droit coutumier, alors que la
sharia et la common law dominent dans le Nord. Dans bien des cas,
c’est un mélange de tradition et de coutume qui s’impose, même
lorsqu’il s’écarte de la législation officielle. 49
Outre le secteur privé, les dotations d’œuvres religieuses de
bienfaisance, les awqaf (pluriel de waqf, connu aussi sous le nom
L’éTAT des VILLes d’AFrIQUe dU NOrd
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