L'éTAT de VILLes AFrIcAINes - UN-Habitat

ENCAdRé 5.4: caMeroun: eXPansion
anarcHiQue d’Habitats sPontanes a la
PeriPHerie des centres urbains
Les terrains urbains sont ceux qui se situent dans les limites des agglomérations
classées “centres urbains,” ce qui pose le problème des limites avec les
zones rurales périphériques et plus particulièrement des zones périurbaines.
Les extensions anarchiques se développent sous la forme d’une occupation
sans droit de terrains relevant du domaine national, avec parfois une certaine
formalisation (à défaut de légalisation) qui consiste à «vendre» des parcelles
plus ou moins loties par de prétendus détenteurs coutumiers. Faute de contrôle
et de maîtrise de l’information, cette démarche, peut même aboutir à des
cessions de parcelles du domaine public ou du domaine privé de l’Etat. Cette
véritable anarchie foncière, plus ou moins de bonne foi,, a pour effet d’amplifier
de manière extraordinaire les problèmes déjà dramatiques de la gestion des
grandes villes, et jusqu’à ce jour, l’administration semble totalement impuissante
en dépit des moyens légaux dont elle dispose.
Source: Rochegude & Plançon, 2010
forces du marché ne peuvent pas fournir des terrains en mesure de
loger les pauvres. Les habitations informelles sont repoussées vers les
terrains marginaux au sein de la ville et dans les zones périurbaines
les plus abordables et les banlieues urbaines. Les résultats politiques,
sociaux et territoriaux de ces processus sont tout à fait prévisibles et
presque uniformes dans toute l’Afrique urbaine.
Compte tenu des capacités généralement limitées des institutions
des collectivités locales en matière d’application des procédures
de contrôle du développement urbain, c’est aux marchés
fonciers qu’il revient de combler le vide de gouvernance, que ce
soit officiellement ou de manière informelle, et l‘implantation
des citadins pauvres sur les terrains urbains ‘vacants’ tend à se
généraliser. L’expulsion va repousser les populations installées dans
ces zones vers d’autres espaces vacants. En l’absence de terrains
urbains vacants disponibles, les pauvres migrent vers les zones
rurales situées en bordures des agglomérations urbaines où les
terrains sont abordables et où l’expulsion est moins probable,
surtout si ces terrains se trouvent au-delà des limites municipales.
C’est ainsi que les citadins pauvres se retrouvent de plus en
plus concentrés sur des terrains pratiquement non aménagés
(passablement desservis), marginaux et dangereux à l’intérieur
des villes ou à la ceinture périurbaine des grandes agglomérations,
qui, encore une fois, les séparent territorialement des
possibilités économiques et les laissent beaucoup plus exposés
aux conditions de vie d’un environnement insalubre et aux
spirales d’une pauvreté extrême dont la gravité va s’accélérant.
Même d’une manière plus évidente que dans les villes de l’Afrique
occidentale, les modèles d’expansion physique des villes de l’Afrique
centrale se caractérisent par le manque de planification et par
l’étalement urbain non maîtrisé. Ceci est la conséquence d’une
combinaison de quatre facteurs: (i) la rapide croissance de la population
urbaine, (ii) la contribution des processus coutumiers et informels
d’acquisition de terrains dans la fourniture des terrains, (iii) les cadres
juridiques rigides et inapplicables en matière d’aménagement urbain
(planification urbaine) et d’administration du patrimoine foncier,
et (iv) la généralisation de la corruption et des pratiques illicites.
En 2005, la zone urbanisée de Kinshasa s’étendait sur plus de
500 km 2 , correspondant à une expansion de 8 km 2 chaque année
et presque exclusivement à force d’une urbanisation illicite,
informelle, et axée sur ‘l’auto-assistance’. Loin d’être ‘anarchique’,
comme on le dit souvent, l’occupation des terrains suit un schéma
orthogonal urbain hérité de la période coloniale. Les parcelles de
terrain sont relativement vastes, d’une superficie de 300 à 500 m 2 ,
tandis que la zone bâtie – où l’on trouve souvent des constructions
d’assez bonne qualité - ne dépasse pas 100 m 2 . Il en résulte une
extension tentaculaire de la ville, avec de faibles densités (entre un
et cinq individus par 100 m 2 ) (Flouriot. 2005) 21 En 2005, il était
impossible de trouver la moindre parcelle disponible (d’une valeur
de 300 à500 dollars américains) dans un rayon de 40 à 50 km du
centre de Kinshasa. Des lotissements d’une superficie de 750m 2 assez
mal desservies situées à 20 km du centre-ville coûteraient jusqu’à
l’heure actuelle autour de 1000 Dollars américains. (Flouriot, 2010).
Dans toutes les capitales d’Afrique centrale, les normes strictes de
construction s’accordent avec l’insécurité foncière pour alimenter
l’expansion territoriale et la prolifération des bidonvilles. Les
limites administratives tendent à compliquer l’application de la
réglementation de la planification urbaine: les systèmes parallèles de
gestion et d’administration des terrains urbains peuvent fonctionner
et même coexister sans trop de heurts, mais seulement lorsque les
territoires sous leur contrôle respectif sont clairement délimités et
séparés. Le problème rencontré durant la période postcoloniale,
procède cependant du fait que ces marchés fonciers parallèles
concernant les terrains urbains et leurs cadres réglementaires
respectifs sont, de plus en plus, à l’origine de nombreux conflits
fonciers qui débouchent déjà sur des empiètements réciproques sur
les territoires physiques.
Bopda (2005) a observé à Yaoundé et à Douala une ruée des
«sans abri» (en fait, des ménages sans terrain ni logement) vers les
terrains de droit coutumier de la lointaine périphérie, les autorités
n’ayant jamais eu de politique d’accès au sol ou au logement pour
les ménages à bas revenus. La pression sur les terres est accentuéee
par les promoteurs fonciers privés. Ils ne disposent pas, en effet,
d’assiettes foncières suffisantes pour opérer à grande échelle et sont
donc obligés de composer avec les intervenants coutumiers ou néocoutumiers
détenteurs de réserves foncières. Par souci d’efficacité,
les promoteurs fonciers informels se tournent généralement vers les
propriétaires coutumiers (quand ils n’en sont pas eux-mêmes) pour
acquérir des parcelles, ce qui a pour effet de raréfier encore davantage
l’offre foncière à proximité de la ville et de contribuer à l’étalement
urbain.
Limites de l’administration des Terres
Classiques
Une série d’obstacles nuisent à l’efficacité des marchés officiels de
terrains et de logements urbains en Afrique centrale, au nombre
desquels: (a) la lenteur et la lourdeur des procédures d’attribution
des terres, (b) le coût élevé des transactions, (c) la lenteur de
la régularisation du processus de jouissance, (d ) Le caractère
inapproprié des politiques foncières compte tenu de la rareté des
ressources financières des citadins pauvres; (e) la fragmentation,
l’obsolescence et l’application irrégulière de la législation foncière;
(f) l’inefficacité des institutions et des procédures de règlement
des différends , et (g) l’échec général de l’administration
foncière en matière d’enregistrement des droits fonciers.
La sécurité de jouissance foncière est le principal problème des
pauvres citadins de la sous-région. Même lorsque la propriété
foncière acquise par le système informel est titrée, le non-respect
des exigences réglementaires municipales, telles que la superficie
minimale de la parcelle, les normes de l’espace et les critères des
infrastructures, peut rendre illégale toute initiative de mise en valeur
L’éTAT des VILLes d’AFrIQUe ceNTrALe
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