L'éTAT de VILLes AFrIcAINes - UN-Habitat

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de Tunis, Fès, Meknès et Marrakech et la kasbah d’Alger.
En outre, à l’exception de la Tunisie, une bonne partie (souvent
jusqu’à 40 pour cent) des terrains ou immeubles des centres
historiques appartient aux awqaf (œuvres de bienfaisance). Bon
nombre des bâtiments se sont délabrés faute d’entretien par des
propriétaires lointains, les logements à loyer règlementé attirant
les vagues successives de l’exode rural. Les autorités ont mis en
œuvre divers programmes de restauration et de préservation des
centres historiques, leur valeur culturelle, architecturale et urbaine
étant susceptible d’attirer le tourisme national comme étranger.
Ces démarches se trouvent compliquées par la fragmentation de
la propriété foncière et la réticence des awqaf à s’impliquer dans
des projets d’amélioration qui ne sont pas sources de revenu. Des
améliorations notables n’en ont pas moins déjà été apportées aux
espaces publics, rues, façades, marchés et bâtiments historiques
dans la majorité des centres historiques classés.
La couche historique supérieure qui détermine aussi la
forme des villes d’Afrique du Nord est celle de la ville planifiée
telle qu’elle s’est développée pendant l’ère coloniale. Il s’agit du
modèle méditerranéen des immeubles à plusieurs étages, avec
des quartiers distincts qui reflètent le mélange socio-économique
des populations. Dans ces villes planifiées, une large part du parc
résidentiel a été convertie en bureaux, l’économie commençant à
s’orienter vers les services. Suite à l’indépendance, des extensions
urbaines aménagées ont été construites, qui ont combiné des
interventions publiques et l’investissement privé. De 1975 à 1985,
les valeurs foncières dans ces quartiers ont doublé tous les trois
ou quatre ans, par comparaison avec des multiples de 15 à 20 à la
périphérie. 57
La troisième couche est celle de l’urbanisation péri-urbaine
irrégulière qui a commencé dans les années 1970 et qui a été le
réceptacle de la majeure partie de l’expansion démographique
soutenue dans les villes d’Afrique du Nord, avec des taux de 2 à
4 pour cent en moyenne annuelle depuis les années 1980. Cette
tendance a été facilitée par la réapparition, à l’ère postcoloniale,
des systèmes traditionnels de tenure, à savoir:
• Le droit pour les colons de se prévaloir des terres vacantes qu’ils
ont améliorées;
• L’acquisition des droits de propriété par prescription, après
généralement 10 à 15 selon le pays; et
• La protection des logements habités contre toute démolition quel
qu’en soit le statut juridique, sauf zone ou bâtiments à risque ou
si le site est requis pour un usage public. L’organisme qui prend
possession du bien est tenu d’en reloger les occupants. 58
Ces droits traditionnels ont protégé ceux qui occupaient illégalement
des terrains vacants appartenant à l’Etat, tout en facilitant
la régularisation des établissements irréguliers. Lorsque l’urbanisation
de terres agricoles est interdite, le transfert du bien foncier et/
ou des droits de propriété se fait par acte notarié mais sans l’enregistrement
ou la délivrance du titre pourtant exigés par la règlementation.
Dans la pratique, cela a donné lieu à deux systèmes parallèles
qui fonctionnent simultanément dans une seule et même
ville. Les titres non-enregistrés restent monnaie courante et sont
reconnus par les tribunaux, mais ne peuvent servir à remettre en
cause les droits de porteurs pourvus de titres dûment enregistrés.
Les valeurs foncières élevées ont beau inciter à l’enregistrement des
titres, le coût relativement élevé lui aussi de l’enregistrement a souvent
l’effet inverse.
Depuis les années 1990, les organismes spécialisés, qu’ils soient
publics ou para-publics ont suscité l’apparition d’une quatrième
couche urbaine, celles des extensions urbaines aménagées, des villes
nouvelles et des corridors de développement. Confrontés à une
démographie urbaine galopante et à la demande de logement qui
s’ensuit, ces organismes ont commencé à réorienter l’expansion
au-delà de la frange urbaine. Ces districts, villes et corridors
d’apparition récente reconfigurent les grands centres urbains pour
en faire des “villes régions” bien structurées. Ils ont aussi pour effet
de modifier la distribution des valeurs foncières, qui augmentent
autour et à l’intérieur des nouveaux aménagements. Ainsi en
Egypte entre 1995 et 2007, 110 km² de terrains désertiques ont
été urbanisés, alors que dans le même temps l’expansion sur les
terres agricoles était restreinte à 55 km².
Aujourd’hui dans toute l’Afrique du Nord et par le biais des
organismes para-publics comme des collectivités locales, les
pouvoirs publics jouent un rôle majeur dans le marché foncier
urbain formel, mettant à disposition de nouveaux terrains à
aménager par le raccordement aux réseaux d’infrastructures,
transports en commun compris, afin d’attirer l’investissement
privé et de le canaliser vers les zones d’aménagement voulues. Les
pouvoirs publics réaménagent aussi l’habitat vétuste et insalubre
en centre-ville, afin de profiter du potentiel commercial et d’en
extraire la valeur foncière.
Administration et Gestion Foncières: Les
systèmes conventionnels et leurs insuffisances
De 2010 à 2020, la population urbaine de la sous-région devrait
augmenter de 27 millions, et les pouvoirs publics vont donc se
retrouver confrontés à de sérieux besoins, qu’il s’agisse de terrains
viabilisés ou de la bonne application des règles d’aménagement. La
demande d’habitat bon marché, locative ou en pleine propriété, va
exiger une amélioration très sensible des pratiques de gestion des
sols et la mise au point d’interventions foncières qui vont devoir
articuler mes rôles complémentaires des collectivités locales et du
secteur privé.
Dans toute l’Afrique du Nord depuis les années 1980, divers
dispositifs de décentralisation ont transféré la responsabilité de
l’aménagement et de la gestion des sols aux collectivités locales.
Toutefois, la décentralisation politique et fiscale n’a pas suivi ce
transfert de compétences fonctionnelles. Les gouverneurs et les
maires des grandes villes ont, certes, vu s’accroître leurs pouvoirs,
mais les décisions concernant les grand projets se prennent
toujours à l’échelon du ministère ou du chef du gouvernement,
et le financement des projets d’amélioration dépend toujours lui
aussi du gouvernement central. En outre, les autorités provinciales
et municipales conservent leurs propres hauts fonctionnaires et
assemblées élues.
Dans ces pays, les directions administrative nationales se
spécialisent dans l’arpentage et l’établissement du cadastre ou du
livre foncier, alors que les directions locales d’urbanisme s’occupent
des règles d’utilisation des sols, y compris le tracé et l’ajustement
des alignements, la hauteur maximum des constructions et les
coefficients d’emprise au sol ainsi que les empiètements sur les
droits de passage. Dans les plus grandes villes, les décisions de
routine, au jour le jour, en matière foncière sont prises par divers
départements municipaux bien distincts, comme par exemple:
• La délivrance des permis de construire, les certificats
d’occupation, les arrêtés d’évacuation de bâtiments