L'éTAT de VILLes AFrIcAINes - UN-Habitat

cHAPITre deUx
68
s
Le Caire, Egypte. ©andrey starostin/shutterstock
l’urbanisation est interdite par la loi, sauf dans certains périmètres
urbains bien délimités.
Avec ce type d’urbanisation spontanée, il est illégal de lotir des
parcelles non-viabilisées, et par conséquent tout bâtiment qui y est
construit se trouve frappé de deux chefs de violation du droit: (i)
lotissement illégal d’une parcelle et changement dans l’utilisation,
et (ii) construction non-autorisée.
Cette catégorie d’établissements irréguliers entre dans le champ
des programmes de régularisation en cours. Leur agencement
habituellement rectiligne, qui reflète les champs et les vergers
d’origine, contraste fortement avec la morphologie organique des
établissements d’occupation sauvage (squats) qui ont, eux, plutôt
tendance à refléter la topographie du site où ils sont installés.
Lorsqu’un agriculteur se propose de vendre son terrain à un
aménageur irrégulier, il le laisse souvent stérile. Le propriétaire
va avertir le service du cadastre que sa terre n’est plus cultivable.
Celle-ci peut alors être vendue aux aménageurs, qui la lotissent
et la revendent sous forme de lots à bâtir. 65 La plus-value nonnégligeable
qui s’attache à l’opération rend les établissements
irréguliers sur terres agricoles inabordables pour les ménages
dont le revenu est inférieur au 30 e centile, et ce sont donc les
ménages bénéficiant de revenus supérieurs qui peuvent les acheter,
généralement grâce aux transferts de leurs parents émigrés. Les
municipalités raccordent ces établissements aux réseaux collectifs
en fonction des moyens financiers qui sont les leurs. Avec
l’accroissement des densités, les infrastructures sont surchargées;
l’absence d’égouts et l’accumulation des déchets solides présentent
de sérieux risques pour la santé.
Le second type d’urbanisation irrégulière résulte de la mainmise
sur des terrains publics par des aménageurs peu scrupuleux, en
collusion avec des fonctionnaires locaux corrompus. C’est ce qui se
produit dans les villes où une pénurie aiguë de logements va de pair
avec celle de terrains constructibles. Les aménageurs construisent
des immeubles de rapport et vendent les appartements à des
familles aux revenus limités ou moyens. Les prix de vente sont
convenus d’avance et des paiements en liquide se font en deux ou
trois versements au fur et à mesure que progresse la construction,
ce qui est une manière de pré-financer le projet. Ces infractions
flagrantes sont concentrées dans les périphéries des plus grandes
villes d’Afrique du Nord. Une fois que les établissements ont atteint
une masse critique telle qu’il serait difficile pour les autorités d’en
expulser les habitants, les risques de démolition deviennent très
faibles, l’établissement finit habituellement par être régularisé et
raccordé aux services collectifs.
En Egypte, ce phénomène a reçu une attention soutenue de
la part des moyens d’information ces deux dernières années, les
aménageurs s’enhardissant et les immeubles devenant de plus en
plus élevés et de plus en plus visibles. Il a récemment été demandé
aux gouverneurs de prendre toutes les mesures qui s’imposeraient
pour empêcher l’occupation illégale de terrains publics.
La persistance de ces deux types d’établissements irréguliers
montre à quel point il est difficile pour la plupart des pays
d’Afrique du Nord de fournir autant de parcelles viabilisées qu’il
est nécessaire pour satisfaire la demande d’habitat neuf dans un
contexte d’expansion urbaine qui reste rapide.
L’economie Politique du Foncier Urbain
Bien que tout usage productif ou profitable du foncier urbain soit
soumis à l’impôt, l’assiette et le recouvrement de l’impôt foncier sont
de la responsabilité des ministères concernés, et seule une part des
recettes est redistribuée aux collectivités locales. Le logement locatif
et en pleine propriété, de même que les locaux commerciaux et ceux
utilisés aux fins d’ateliers et autres activités productives, ainsi que les
revenus qui en découlent, sont tous assujettis à une forme d’impôt
ou une autre. En dépit de son ampleur et de son rôle, l’économie
irrégulière échappe à l’impôt, ce qui fait reposer un fardeau
disproportionné sur le foncier/immobilier et l’économie formels.
S’ajoutent à ces distorsions une réticence forte et persistante à taxer
les terrains improductifs et les locaux vacants, ce qui a pour effet de
décourager tout type d’aménagement.
En regard des valeurs, le rendement de la fiscalité foncière/
immobilière est relativement faible. On le doit avant tout à huit types
de causes:
• Des systèmes de tenure complexe et des transferts successifs de
titres non-enregistrés, d’où des structures de propriété dénuées
de clarté.
• La maîtrise par le gouvernement central des assiettes fiscales à