L'éTAT de VILLes AFrIcAINes - UN-Habitat

CARTE 4.5: les établisseMents inForMels à MoMbasa
To
Nairobi
10
3 9
11
12
13
Source: Janice Edwards.
14
15
CHANGAMWE
Airport
N
1
2 2
1
8
5
5
7
6
4
3
3
6
4
9
K I L I N D I N I H A B O U R
7
1
LIKONI
1 2
3 4
6 5 8
7
2
10 11
9
5
4
1 3
KISAUNI
8
NYALI
MOMBASA
ISLAND
2
7
6
12
13
BAMBURI
I N D I A N O C E A N
0 1 2 3 4 5 Kms
Limites municipales
Artère principale/bac
Voie ferrée
Zones construite
Projets “Sites Viabilisés”
1. Mikandani
2. Chaani
3. Miritini
Mombasa Island
1. Muoroto California
2. Muoroto Paradise
3. Muoroto Kafoka
4. Kiziwi
5. Kaloleni
6. Majengo
7. Sarigoi / Mwembe-Tayari
8. Mwembe Tanganyika
9. Kibarani
Mombasa South Likoni
1. Maweni Likoni
2. Timbwani
3. Kinduguni (Corner Mpya)
4. Mweza
5. Mtongwe (Shonda)
6. Ujamaa / Shika Adabu
7. Jamvi la Wageni
(Pelele2a Ndumbwi)
Mombasa West Changamwe
1. Chaani Conglomerate:
California, Dunga Nusu,
Tausa, Kwarasi, Migadini
2. Fuatanyayo
3. Kasarani
4. Kalahari
5. Birikani
6. Kwarunda
7. Bangladesh
8. Ganahola
(Mik1ndani Maporomokoni)
9. Mikanjuni
10. Mirittnl Madukani
11. V1ko8ani
12. Mwamlai
13. Chamunyu
14. Magongo-Wayani
15. Jomvu-Kuu
Mombasa North Kisauni, Bamburi
1. Matopeni (Kengelen1)
2. Mnazi Mmoja
3. Kisumu Ndogo (Kongowea)
4. Maweni (Kongowea)
5. Vok
6. Kisimani / Ziwalangombe
7. Bombolulu
8. Marsini
9. Kilimanjaro
10. Makombeni Mtopanga
11. Mwembe Legeza
12. Utange Giriama
13. Majaoni Shanzu
ENCAdRé 4.6: coMMent le “MarcHe Foncier sWaHili” de MoMbasa deFavorise les locataires
Les propriétaires de terrains longeant les 16 km
du littoral de Mombasa se sont vu délivrer des
titres au début du siècle dernier en vertu de la loi
de 1908 sur les titres fonciers. Tout terrain non
réclamé est devenu “bien-fonds de la Couronne”
pour être redistribué par le biais du marché officiel.
Comme dans presque toutes les villes du Kenya, la
majeure partie des terrains à Mombasa se trouve
désormais entre les mains de propriétaires privés.
Le régime local de la tenure a subi l’influence du
système juridique sunnite-arabe, qui autorise
les tierces parties à être propriétaires de biens
meubles ou de récoltes se trouvant sur le terrain
d’une autre, parfois moyennant un loyer ou une part
de la récolte. Ces utilisateurs sont parfois connus
sous le nom de “locataires à volonté” et peuvent
être expulsés à bref délai sans indemnité pour la
mise en valeur, quoiqu’ils soient autorisés à partir
avec la récolte et les biens meubles.
dans les années 1920, les autorités coloniales ont
introduit l’urbanisme à Mombasa, ce qui a entraîné
le déplacement de certains habitants afin de
construire des routes d’accès. Le conseil municipal
a mis au point un système de “plan de village” qui
permettait le lotissement des parcelles en lots de
Source: Gatabaki-Kamau et al., 2000
Légende
36,5x73m pour accueillir les personnes déplacées à
titre provisoire. Comme le système devait pourvoir
au réaménagement ultérieur avec un habitat de
meilleure qualité, seuls des abris temporaires ont
été autorisés sur les lots. Mais il a fallu aux autorités
du temps pour qu’elles facilitent le logement d’une
population en expansion, et les lots en « plan de
village » sont devenus la règle plutôt que l’exception.
Les propriétaires de terrains titrés ont continué à
lotir pour louer par contrat écrit à des “locataires
à volonté” qui s’acquittaient d’un loyer mensuel.
Le propriétaire signait les documents au nom des
locataires pour approbation par le conseil municipal,
montrant l’emplacement du terrain dans le plan
général de lotissement. La transaction ne consistait
qu’en un simple accord de vente en présence du
chef de village (mzee wa kijiji) ou une procuration
visée par un homme de loi. Les locataires avaient
droit à un reçu pour chaque paiement du terme,
mais sans aucun document d’enregistrement en
bonne et due forme. Aujourd’hui, plus de 50 pour
cent de la population de Mombasa vit sur des
terrains régis par ce que l’on a fini par appeler le
“marché foncier swahili” et dans des logements dits
“maisons swahilies” qui en général ne comportent
qu’une seule pièce.
Comme une bonne partie des terrains sous
le régime “swahili” sont disponibles par voie
de transactions échappant à toute espèce
d’enregistrement, les services officiels n’en
ont aucune trace et, par conséquent, agissent
comme si ce marché n’existait tout simplement
pas. Au cas où un propriétaire déciderait de céder
un terrain à un tiers, ce nouveau propriétaire
peut donner au locataire un préavis d’un mois
sans que la mise en valeur puisse valoir droit à
la moindre indemnisation. Vu la forte hausse des
valeurs foncières, pareille éventualité n’a rien
d’improbable. A Mombasa dans les quartiers de
Kisauni, Magongo et Likoni, par exemple, un lot
non titré de 1,000 m 2 se vendait en l’an 2000
pour 180 000 shillings (KES) (soit US $2 200),
contre KES 300 000 (US $3 700) pour un terrain
titré dans la même localité. Ces prix ont, depuis,
fortement augmenté, un terrain titré se vendant
KES 600 000 (US $7 400) à Likoni, KES 750 000
(US $9 260) à Kisauni et KES 1 million (US $12
340) à Magongo.
L’éTAT des VILLes d’AFrIQUe de L’esT
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