L'éTAT de VILLes AFrIcAINes - UN-Habitat

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Freetown, Sierra Leone. ©leonardo viti/shutterstock
coutumière. En fonction des participants, la raison d’être de cette
nouvelle approche est le reflet d’objectifs divers, complémentaires et
parfois contradictoires, à savoir:
• Préserver la propriété coutumière des pressions du marché, ou
faciliter l’intégration des marchés fonciers coutumier et officiel;
• Améliorer la sécurité de la tenure pour les occupants
d’aménagements informels et coutumiers;
• Rendre le foncier coutumier disponible pour l’agriculture
comme pour les aménagements urbains;
• Augmenter l’offre foncière par le biais de la formalisation de la
tenure et des programmes de privatisation du foncier;
• Attirer l’investissement dans le foncier et l’habitat;
• Développer le crédit foncier hypothécaire;
• Réduire le nombre des litiges fonciers; et
• Assurer la paix et la stabilité sociales.
La formalisation de la tenure coutumière vise avant tout à
augmenter l’offre sur les marchés fonciers officiels en ville. Telle est
l’une des conclusions d’une étude conduite au Mali en 2009 (ADL-
GTZ, 2009). Dans la plus grande partie des zones rurales qui ont de
quoi attirer les investisseurs, la formalisation de la tenure coutumière
n’est pas envisagée. Toutefois, dans les zones rurales et péri-urbaines
dont on estime qu’elles ont un fort potentiel économique et où le
foncier est sous la pression de la demande, cette formalisation est
considérée comme une priorité. Les institutions publiques centrales
et locales ainsi que les instances locales élues y sont généralement
favorables, de même que les organisations de la société civile qui voient
à bon droit dans la formalisation une composante essentielle de la
sécurité de la tenure. Les propriétaires coutumiers sont généralement
disposés à coopérer là où ils s’aperçoivent que l’érosion en cours de
leurs prérogatives est irréversible sous la pression conjointe de l’Etat,
de la loi de l’offre et de la demande et des collectivités locales.
La corruption en matière d’administration foncière est étroitement
liée au principe de la domanialité, qui donne à l’autorité publique le
pouvoir exclusif d’attribuer des terrains et de régulariser la tenure
foncière, ainsi qu’à la coexistence de marchés fonciers formels et
informels qui fonctionnent avec des échelles de prix différentes.
Les administrateurs fonciers ont toute discrétion pour se prononcer
en faveur d’une véritable régularisation de la tenure. Etant bien
conscients des avantages que celle-ci va avoir pour les bénéficiaires,
ils vont invariablement demander leur part des bénéfices escomptés.
On peut observer ce genre de situation à des degrés divers et, à une
seule exception près, dans toutes les villes d’Afrique centrale et de
l’Ouest. La corruption est ainsi entretenue à tous les échelons de
l’administration foncière et n’est pas sans effets sur l’attribution de
terrains publics ou sur la régularisation de la tenure.
Comme la valeur de marché d’un terrain est fonction du degré de
sécurité de la tenure qui s’y attache, la stratégie des opérateurs sur le
marché foncier urbain comporte en général les trois étapes suivantes:
(i) délivrance d’un permis administratif d’occuper non-cessible par
une institution publique ou le marché informel; demande d’amélioration
ou de régularisation de la tenure et, ultérieurement, d’un titre
de propriété; et (iii) revente du terrain sur le marché officiel.
L’éTAT des VILLes d’AFrIQUe de L’OUesT
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