L'éTAT de VILLes AFrIcAINes - UN-Habitat

à 2,5 pour cent en Algérie. 53 Face à une demande soutenue et à
leur propre incapacité à fournir des terrains viabilisés dans les
proportions voulues, les pouvoirs publics en sont venus à tolérer
l’étalement urbain spontané ainsi qu’une application sporadique
des codes et règlementations, la surface des zones urbanisées ayant
doublé ou même triplé. De même, les zones peu viabilisées ont
augmenté deux à trois fois plus vite que les zones urbanisées dans
leur ensemble. La proportion de la population urbaine d’Afrique
du Nord vivant dans des zones de peuplement irrégulières varie
entre 20 pour cent à Tunis et plus de 60 pour cent dans la région
du Caire. Toutefois, il convient de noter que dans ces zones les
bâtiments sont d’une qualité suffisante, les agencements rectilignes
et, à l’exception du Soudan, ils souffrent rarement de plus d’une
carence en termes d’aménagement, le plus souvent l’absence de
tout-à-l’égout, ou de superficies insuffisantes ce qui provoque
l’entassement.
Dans le secteur irrégulier, la hausse des valeurs foncières encourage
la réapparition de formes de propriété plus traditionnelles comme
la propriété conjointe et diverses formules locatives s’appuyant sur
les droits dérivés. Au Maroc, notamment, il arrive fréquemment
qu’une partie fasse l’achat d’un terrain et qu’une autre finance
le gros œuvre, laissant à chacune le soin du second œuvre en
fonction de ses moyens et besoins. On voit aussi des groupes de
personnes liées d’une manière ou d’une autre (profession, parenté)
se former en coopératives pour acquérir et lotir un terrain. 54 Ces
pratiques ont pour effet de rendre plus abordables tant le foncier
que l’habitat.
En Egypte, les valeurs foncières brutes varient notablement,
entre EGP250/m 2 (soit US $44) dans les endroits plus isolés
et EGP450/m 2 (soit US $79) pour des terres agricoles dont on
s’attend qu’elles soient viabilisées dans un avenir prévisible et
où l’on a de bonnes chances d’obtenir un permis de construire.
Naturellement, ce sont les parcelles en pleine propriété avec une
tenure en bonne et due forme qui s’attirent les valeurs les plus
élevées et qui sont souvent acquises à titre d’investissement
spéculatif. 55 Dans les établissements irréguliers, les prix du foncier
variant largement en fonction de l’emplacement et de l’accès aux
services. Par exemple, dans le nord-est de la région du Caire, les
valeurs foncières moyennes ont augmenté, d’EGP280/m 2 (soit US
$49) en 1997 à EGP1 800/m 2 (soit US $315) en 2003, du fait
de la proximité du centre-ville et de l’accès aux routes, transports
en commun et autres infrastructures. 56 Les parcelles viabilisées
situées sur des terrains publics sont en général disponibles à des
prix moyens à élevés, mais ont aussi donné lieu à une intense
spéculation.
Toujours en Egypte, deux grands types d’aménagement
apparaissent dominants. Aménageurs privés et petits entrepreneurs
participent activement au lotissement illégal de terres agricoles
pour la construction de logements illicites. Quant aux aménageurs
de lotissements licites, ils tendent à compter surtout sur les terrains
fournis par les pouvoirs publics, les règlementations et les normes
minimum de viabilisation ayant rendu difficile l’aménagement de
terres agricoles privées en l’absence d’infrastructures élémentaires.
Les pouvoirs publics sont eux-mêmes un aménageur de premier
plan, en viabilisant des parcelles dans le désert pour y accueillir
de nouvelles populations, ce qui fait doubler les prix du foncier
tous les deux ans. Du coup, de plus en plus d’investisseurs se sont
impliqués dans le financement de l’aménagement foncier urbain
sur les parcelles fournies par les pouvoirs publics. En Egypte, le
financement privé de l’aménagement foncier a augmenté d’EGP15
millions (soit US $2,6 millions) en 2005 à EGP3000 millions
(US $526 millions) en 2009; aujourd’hui, 16 banques et neuf
sociétés d’investissement, avec une capitalisation totale d’EGP1
000 millions (soit US $175 millions) sont actives dans le marché
foncier/immobilier.
Marchés Fonciers, Forme Urbaine et Nouvelles
Configurations
La forme urbaine de la plupart des villes d’Afrique du Nord est
faite d’une accumulation de couches historiques caractérisées par
des marchés fonciers relativement homogènes pourvus chacun de
ses propres règles. Le tissu de la ville historique (medina) se compose
d’une agglomération dense de petits bâtiments d’habitation avec
des locaux commerciaux au rez-de-chaussée. Certains de ces
centres historiques sont inscrits à la liste du Patrimoine mondial de
l’UNESCO, y compris le quartier médiéval du Caire, les medinas
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