ZBI-Professional8-Prospekt - Beteiligungsfinder.de

ZBI 8 Steuerliche Grundlagen
Absetzungen für Abnutzungen, Modernisierungsaufwendungen
Die auf den Gebäudeanteil entfallenden Anschaffungskosten
der durch die Objektpersonengesellschaften zu
erwerbenden Immobilien werden im Rahmen der Absetzungen
für Abnutzungen (Abschreibungen) steuerlich
berücksichtigt. Hierzu sind die Anschaffungskosten
auf die Restnutzungsdauer von 40 Jahren (Altgebäude
hergestellt bis 31.12.1924) mit 2,5 % p. a. bzw. in anderen
Fällen auf 50 Jahren linear mit 2 % p. a. abzuschreiben.
Bei Gewerbeimmobilien, deren Bau nach
dem 31.03.1985 beantragt wurde, beträgt die jährliche
Absetzung für Abnutzung 3 % (§ 7 Absatz 4 EStG). Im
Einzelfall können geringere Restnutzungsdauern vorliegen,
was zu entsprechend höheren linearen Abschreibungssätzen
führt. Aufwendungen für Instandsetzungen
und Modernisierungen können, soweit diese nicht
zu einer wesentlichen Verbesserung des Bauwerkes
führen und somit nicht den Gebrauchswert deutlich
steigern, innerhalb der ersten 3 Jahre nach Erwerb bis
maximal 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudeanteils
sofort als Betriebsausgabe berücksichtigt werden
(§ 6 Absatz 1 Nr. 1a estG). Übersteigen sie die Grenze
von 15 %, sind sie insgesamt zu aktivieren.
Verlustausgleichsbeschränkung auf die Einkunftsquelle
durch § 15b EStG
Auch bei Vorliegen einer Gewinnerzielungsabsicht ist
zu prüfen, ob anfänglich auftretende negative Ergebnisanteile
aus der Beteiligung beim Anleger sofort
steuerlich zu berücksichtigen sind oder ob diese unter
die Verlustverrechnungsbeschränkung des § 15b EStG
fallen.
Durch § 15b estG werden bei „modellhaften Gestaltungen“,
wie der hier vorliegenden, Verluste, soweit sie in
der Anlaufphase mehr als 10 % bezogen auf das Eigenkapital
der Investition betragen, in der betreffenden
Einkunftsquelle „eingekapselt“, d. h. eine Verrechnung
der anteilig auf die Gesellschafter entfallenden Verluste
mit deren anderen positiven Einkünften im Verlustentstehungsjahr
ist nicht möglich.
Nachdem die ZBI 8 HOLDING KG in der Investitionsphase
plangemäß Anlaufverluste von mehr als 10 % des
Eigenkapitals erwartet, greift die Verlustverrechnungsbeschränkung
des § 15b EStG. Dies hat zur Folge, dass
die jeweils anfallenden Verluste nur mit künftigen Gewinnen
aus der Beteiligung an der ZBI 8 HOLDING KG
verrechnet werden können. Die nicht ausgleichsfähigen
Verluste werden jährlich durch das Betriebsstättenfinanzamt
festgestellt und durch die gesonderte und
einheitliche Feststellungserklärung anteilig auf die Anleger
verteilt.
Grunderwerbsteuer
Der Erwerb inländischer Grundstücke unterliegt der
Grunderwerbsteuer. Diese variiert in einzelnen Bundesländern
und beträgt zwischen 3,5 % und 5 % des für die
Immobilie aufgewendeten Kaufpreises, gegebenenfalls
inklusive der Vergütungen für Dienstleistungen bzw.
Modernisierungsaufwendungen, insbesondere wenn
diese Leistungen durch den Verkäufer erbracht werden
und/oder die Gesellschafter keinen wesentlichen Einfluss
auf die Auswahl von verschiedenen Dienstleistern
haben. Zur Frage, welche konkreten weiteren Kosten
zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage
gehören, existieren umfangreiche und unterschiedliche
Rechtsprechungen und Literaturmeinungen. Immer
dann, wenn es sich bei separaten Vergütungen lediglich
um die Offenlegung von Kalkulationsbestandteilen des
Veräußerers handelt und der Erwerber ein vorgefertigtes
Vertragsbündel vorfindet, bei dem für den Fall der
Abwahl bestimmter Leistungen der Gesamtaufwand
dennoch ungemindert zu zahlen ist, wird davon ausgegangen,
dass auch diese Aufwendungen, bis hin zum
nahezu vollständigen Gesamtaufwand der Investition,
zur Bemessungsgrundlage zählen können.
Für das vorliegende Blind-Pool-Konzept wird nicht von
der Notwendigkeit einer restriktiven Betrachtungsweise
ausgegangen. Der Investitionsplan beinhaltet einerseits
Positionen, die denknotwendig nicht zur grunderwerbsteuerlichen
Bemessungsgrundlage gehören
können (wie der Aufwand für den Erwerb der Anteile an
der Handels GmbH, Handelsregisterkosten, Liquiditäts-
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