ZBI-Professional8-Prospekt - Beteiligungsfinder.de

ZBI 8 Steuerliche Grundlagen
Der gemeine Wert wurde dabei durch den fiktiven Veräußerungspreis
bestimmt, der bei einer zum Bewertungsstichtag
angenommenen Veräußerung der treuhänderisch
gehaltenen Beteiligung zu erzielen wäre
(Verkehrswert). Außerdem konnten danach bei der
Schenkung/Übertragung von Todes wegen einer treuhänderisch
gehaltenen Beteiligung die oben genannten
Begünstigungen nicht in Anspruch genommen werden.
Damit wurde bislang bei der Übertragung solcher
Beteiligungen der gesamte Verkehrswert des Anteils
der Erbschaft- und Schenkungsteuer unterworfen. Des
Weiteren entfiel damit u. a. die Möglichkeit, den Freibetrag
und den Entlastungsbetrag in Anspruch zu nehmen.
Durch den Erlass des Bayerischen Finanzministeriums
vom 16.09.2010 (S 8311 - 035 - 38476/10) wurde
der bis dahin geltenden Rechtsprechung im Bezug auf
die Bewertung von Beteiligungen als sogenannter Treuhandkommanditist
eine Absage erteilt. Treuhandkommanditisten
sind unter Beachtung des § 39 Absatz 2
Nr. 1 Satz 2 AO wie unmittelbar beteiligte Kommanditisten
zu behandeln.
Besonderheiten bei Schenkungen
Wird die Beteiligung z. B. unter Übernahme von Verbindlichkeiten
schenkweise übertragen, ist zu beachten,
dass der entgeltliche Teil der Schenkung (z. B. die
Übernahme einer Beteiligungsfinanzierung) ertragsteuerlich
als teilentgeltlicher Immobilienverkauf qualifiziert
wird, was neben erbschaftsteuerlichen gegebenenfalls
auch ertragsteuerliche Konsequenzen nach
sich ziehen kann. Insoweit wird angeraten, vor einer
Übertragung einen steuerlichen Berater zu befragen.
Umsatzsteuer
Die ZBI 8 HOLDING KG ist, soweit diese sich auf das
Halten von Beteiligungen an Objektgesellschaften
beschränkt, gemäß Urteil des EuGH vom 29.04.2004
(„Empresa de Desenvolvimento Mineiro SGPS SA
(EDM)“) nicht Unternehmer im Sinne des § 2 Absatz 1
Umsatzsteuergesetz (UStG) und damit nicht vorsteuerabzugsberechtigt.
Die Objektgesellschaften hingegen
erbringen mit der Vermietung der Immobilien steuerbare
Ausgangsumsätze und sind somit Unternehmer
im Sinne des Umsatzsteuergesetzes.
Die Vermietung und Verpachtung und der Verkauf von
Immobilien sind grundsätzlich gemäß § 4 Nr. 9a bzw.
Nr. 12a UStG umsatzsteuerbefreit. Jedoch besteht für
Gewerbeimmobilien nach § 9 ustG die Möglichkeit, zur
Regelbesteuerung zu optieren, falls der mietende Unternehmer
keine Ausgangsumsätze ausführt, die den
Vorsteuerabzug ausschließen. Soweit diese Voraussetzungen
vorliegen und zur Umsatzsteuerpflicht optiert
wird, sind die Objektgesellschaften berechtigt, die ihnen
von anderen Unternehmern in Rechnung gestellten
Umsatzsteuerbeträge als Vorsteuern abzuziehen.
Bei den Objektgesellschaften mit Gewerbeobjekten
bzw. Wohn- und Geschäftshäusern wird i. d. R. eine
Option zur Regelbesteuerung sinnvoll sein, da die Umsatzsteuer
von den Mietern zusätzlich erhoben werden
kann, ohne dass dies für die Mieter zu einer Mehrbelastung
führt, sofern diese ebenfalls aufgrund ihrer Tätigkeit
zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. In Höhe des
umsatzsteuerpflichtigen Anteiles der Vermietung ist
die jeweilige Objektgesellschaft dann zum Vorsteuerabzug
berechtigt.
Für den Fall, dass aus Sicht eines oder mehrerer Verkäufer
der Verkauf einer Immobilie als nicht umsatzsteuerbare
Geschäftsveräußerung im Ganzen i. S. v.
§ 1 Absatz 1a UStG beurteilt wird, tritt die Fondsgesellschaft
umsatzsteuerlich in die Rechtsstellung des Verkäufers
ein (§ 1 Absatz 1a ustG).
Grundsteuer
Die Grundsteuer wird durch die jeweilige Gemeinde, in
der die Immobilien liegen, erhoben. Bemessungsgrundlage
ist der sogenannte Einheitswert (§§ 19 ff. bewG),
der sich nach §§ 78 ff. BewG ermittelt. Der Einheitswert
repräsentiert i. d. R. nur einen Bruchteil des Verkehrswertes,
der sich aufbauend auf einer theoretischen Jahresmiete
auf den 01.01.1964 durch Multiplikation mit
Vervielfältigern, die u. a. von der Bausubstanz und der
Gemeindegröße abhängen, errechnet. Ausgehend vom
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