ZBI-Professional8-Prospekt - Beteiligungsfinder.de

Hiernach ist die in einem Zeitraum von fünf Jahren
erfolgte Veräußerung von bis zu drei Grundstücken,
Grundstücksanteilen bzw. Anteilen an Grundbesitz haltenden
Gesellschaften (sogenannte „Drei-Objekt-Grenze“),
die innerhalb von fünf Jahren vor deren Veräußerungen
erworben wurden, noch im Rahmen der privaten
Vermögensverwaltung möglich. Bei Anzeichen, dass
bereits bei Anschaffung der Immobilien oder danach in
einem kürzeren zeitlichen Zusammenhang bereits der
Veräußerungsauftrag z. B. an einen Makler erteilt wurde,
kann es bereits bei einem Objektverkauf zur Anwendung
der Grundsätze des gewerblichen Grundstückshandels
durch die Finanzverwaltung kommen.
Bei Verkäufen nach zehn Jahren Haltedauer wird
grundsätzlich kein gewerblicher Grundstückhandel
unterstellt. Vor diesem Hintergrund ist eine Gewerbesteuerpflicht
in den Objektpersonengesellschaften
unwahrscheinlich, da ein Verkauf vor Ablauf von zehn
Jahren nicht geplant ist.
Bei der Prüfung der Frage, ob die „Drei-Objekt-Grenze“
überschritten wurde, sind auch Auswirkungen aus
Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften einzubeziehen,
sofern eine Beteiligung von mindestens 10 %
an der jeweiligen Gesellschaft besteht. Neben der vorgenannten
relativen Beteiligungsgrenze, die bereits in
den vorangegangenen Erlassen der Finanzverwaltung
zu dieser Thematik Eingang gefunden hat, sieht der Erlass
zusätzlich eine absolute Grenze von 250.000 Euro
vor. Dabei ist es unerheblich, ob die Objektgesellschaft
Grundstücke, die Fondsgesellschaft eine Beteiligung an
der Objektpersonengesellschaft oder der Steuerpflichtige
seine Beteiligung an der ZBI 8 HOLDING KG veräußert.
Sollte ein Verkauf der Objekte vor Ablauf von zehn Jahren
erwogen werden, so ist dann die aktuelle Rechtslage
zu prüfen. Nach derzeitigem Recht wäre eine eventuelle
Gewerbesteuerzahlung auf Ebene der Objektpersonengesellschaften
bei den Anlegern als Mitunternehmer
der Zbi 8 HOLDING KG mit dem 3,8-fachen des anteiligen
Gewerbesteuermessbetrages, maximal jedoch
in Höhe der tatsächlichen Gewerbesteuer auf deren
Einkommensteuerschuld anrechenbar, so dass – ohne
Berücksichtigung der gegebenenfalls weiteren Auswirkungen
auf Ebene des Anlegers – eine zumindest teilweise
Steuerneutralität erreicht würde.
b) Ebene des Anlegers
Zusätzlich zur Ebene der Fonds- bzw. Objektgesellschaften
sind gegebenenfalls auch Auswirkungen eines
gewerblichen Grundstückshandels auf Ebene der
Gesellschafter zu beachten.
Denn auch hier ist zu prüfen, ob ein Gesellschafter
mehr als drei Objekte innerhalb des Fünf- bzw. Zehnjahreszeitraumes
veräußert hat. Als Objekt in diesem
Sinne gilt nicht nur die unmittelbar vom Anleger, sondern
auch der mittelbar über eine Personengesellschaft
gehaltene Anteil an Immobilien.
Veräußert die Fondsgesellschaft bzw. veräußern die Objektgesellschaften
ihre Immobilien, ist die Veräußerung
bei den an ihr beteiligten Gesellschaftern bei der Frage,
ob auf der Ebene der beteiligten Gesellschafter ein gewerblicher
Grundstückshandel begründet wird, zu berücksichtigen,
wenn Gesellschafter an der Gesellschaft
entweder zu mindestens 10 % beteiligt sind oder der
Verkehrswert des Gesellschaftsanteils oder der Anteil an
dem veräußerten Objekt mehr als 250.000 Euro beträgt.
Dies kann dazu führen, dass Verkäufe an sich privat gehaltener
Immobilien des Anlegers im Rahmen eines gewerblichen
Grundstückshandels zu erfassen sind. Veräußert
der Anleger seinen Anteil an der ZBI 8 HOLDING KG,
ist diese Veräußerung einer anteiligen Grundstücksveräußerung
gleichzustellen. Für die Prüfung der Frage, ob
die „Drei-Objekt-Grenze“ überschritten wird, kommt es
auf die Zahl der im Gesellschaftsvermögen (mittelbar
oder unmittelbar) befindlichen Grundstücke an. Voraussetzung
für eine Zurechnung der Anteilsveräußerung ist
jedoch in diesen Fällen stets, dass der jeweilige Gesellschafter
zu mindestens 10 % an der Gesellschaft beteiligt
ist bzw. war oder der Verkehrswert der Beteiligung
mehr als 250.000 Euro beträgt. Anders als bei der Veräußerung
des Grundstücks durch die Objektpersonengesellschaft
kommt dem den Anteil veräußernden Gesell-
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