3 - TARTUCE, Flávio et al. Manual de Direito do Consumidor - Direito Material e Processual (2017)

profissionais no futuro, o que viria em boa hora. Ato contínuo, já se aplica a Lei 8.078/1990 às relações jurídicas estabelecidas
entre locadores e locatários e imobiliárias que lhes prestam serviços. Nessa linha correta de raciocínio, do Superior Tribunal de
Justiça e do Tribunal do Distrito Federal, em demandas coletivas:
“Processo civil. Ação civil pública. Locação. Cláusulas abusivas. Administradoras de imóveis. Legitimidade passiva ad causam.
Interesses individuais homogêneos. As administradoras de imóveis são legitimadas para figurarem no polo passivo em ações civis
coletivas propostas pelo Ministério Público com objetivo de declarar nulidade e modificação de cláusulas abusivas, contidas em
contratos de locação elaboradas por aquelas. (Precedentes). Recurso especial provido” (STJ – REsp 614.981/MG – Quinta Turma –
Rel. Min. Felix Fischer – j. 09.08.2005 – DJ 26.09.2005, p. 439).
“Processo civil. Ação civil pública. Ministério Público. Legitimidade. 1. O Ministério Público Federal está legitimado a recorrer à
instância especial nas ações ajuizadas pelo Ministério Público Estadual. 2. O MP está legitimado a defender direitos individuais
homogêneos, quando tais direitos têm repercussão no interesse público. 3. Questão referente a contrato de locação, formulado como
contrato de adesão pelas empresas locadoras, com exigência da Taxa Imobiliária para inquilinos, é de interesse público pela
repercussão das locações na sociedade. 4. Embargos de divergência conhecidos e recebidos” (STJ – EREsp 114.908/SP – Corte
Especial – Rel. Min. Eliana Calmon – j. 07.11.2001 – DJ 20.05.2002, p. 95).
“Apelação cível. Ação civil pública. Cabimento. Locação. Contrato de adesão. Cobrança de juros de mora abusivos. relação havida
entre inquilinos e administradora de imóveis. Código de Defesa do Consumidor. Aplicabilidade. Interesses individuais homogêneos.
Interesse público. Propriedade da via eleita. Sentença cassada. I. Diferentemente da existente entre locador e locatário, a relação
jurídica havida entre este e a imobiliária, prestadora do serviço de intermediação de locação de móveis, qualifica-se como de
consumo, nos estritos moldes do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor. II. A questão referente a contrato de locação,
formulado como de adesão pelas empresas administradoras de imóveis, é de interesse público pela repercussão das locações na
sociedade. Precedentes do egrégio Superior Tribunal de Justiça. III. A cobrança de encargos abusivos em contratos locatícios de
adesão, firmados entre locatários e a imobiliária que administra os imóveis respectivos, perfaz-se liame hábil a caracterizar o
interesse individual homogêneo que autoriza a defesa por meio de ação coletiva. IV. Apelo provido para cassar a sentença” (TJDF –
Recurso 2009.04.1.012604-6 – Acórdão 481.411 – Primeira Turma Cível – Rel. Des. Nivio Geraldo Gonçalves – DJDFTE
23.02.2011, p. 114).
Mais recentemente, do Superior Tribunal de Justiça, merece destaque outro julgado a respeito das imobiliárias, que traz
corretas deduções a respeito da vulnerabilidade do aderente: “Direito do consumidor. Aplicabilidade do CDC aos contratos de
administração imobiliária. É possível a aplicação do CDC à relação entre proprietário de imóvel e a imobiliária contratada por ele
para administrar o bem. Isso porque o proprietário do imóvel é, de fato, destinatário final fático e também econômico do serviço
prestado. Revela-se, ainda, a presunção da sua vulnerabilidade, seja porque o contrato firmado é de adesão, seja porque é uma
atividade complexa e especializada ou, ainda, porque os mercados se comportam de forma diferenciada e específica em cada lugar
e período. No cenário caracterizado pela presença da administradora na atividade de locação imobiliária sobressaem pelo menos
duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e a
administradora; e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. Nas
duas situações, evidencia-se a destinação final econômica do serviço prestado ao contratante, devendo a relação jurídica
estabelecida ser regida pelas disposições do diploma consumerista” (REsp 509.304/PR – Rel. Min. Villas Bôas Cueva – j.
16.05.2013, publicado no seu Informativo n. 523).
Ainda a ilustrar, e com tom mais ampliativo, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal admitiu a figura do locatário
consumidor por equiparação ou bystander, incidindo os arts. 17 e 29 do CDC. Na hipótese, um falsário celebrou contrato de
locação em nome de outrem, que foi prejudicado pela relação jurídica estabelecida, diante da sua inscrição em cadastro de
inadimplentes. De toda sorte, o julgado afastou o dever de indenizar do locador, pela presença da culpa exclusiva de terceiro, uma
das excludentes da responsabilidade objetiva do fornecedor. Vejamos a ementa da decisão:
“Civil e direito do consumidor. Contratos de locação. Celebração mediante fraude. Falsificação impassível de ser aferida. Cautelas
observadas pela locadora. Exibição de todos os documentos pessoais, comprovante de residência e de propriedade de imóvel.
Inserção do nome do consumidor vitimado pela fraude em cadastro de devedores inadimplentes. Fatos decorrentes da culpa de
terceiro. Causa excludente de responsabilidade (CDC, art. 14, § 3º, II). Responsabilização da fornecedora. Impossibilidade. 1 –
Conquanto não tenha concertado nenhum vínculo obrigacional nem mantido relacionamento comercial com a empresa especializada
na locação e administração de imóveis, o autor, em tendo experimentado as consequências derivadas da celebração de contratos de
locação em seu nome pelo falsário que se passara por sua pessoa, equipara-se ao consumidor ante o enquadramento do havido na
conceituação que está impregnada no artigo 17 do Código de Defesa do Consumidor. 2 – Emoldurado o relacionamento havido
como sendo de consumo, a responsabilidade da fornecedora de serviços é de natureza objetiva, prescindindo sua caracterização da
comprovação de que tenha agido com culpa, bastando tão somente a comprovação de que ocorrera o ilícito e que dele tenha
emergido efeitos materiais afetando o consumidor para que sua obrigação emirja, sendo-lhe ressalvado, contudo, o direito de se