DOCUMENT DE BASE - Klemurs

* Bien qu’à la date du présent document de base, les principaux actifs de la Société aient pour caractéristique de
faire l’objet de baux longs (d’au moins 9 ans), dont le renouvellement est normalement assuré par la poursuite de
l’activité de l’exploitant en place, la capacité de la Société à augmenter les loyers (voire à les maintenir) à
l’occasion des renouvellements de baux est également fonction de l’évolution de l’offre et de la demande du
marché, qui sont influencés par la conjoncture économique générale.
* La valeur du portefeuille immobilier de la Société dépend de nombreux facteurs, dont le niveau de l’offre et de la
demande sur le marché de l’immobilier commercial, facteurs qui évoluent eux-mêmes en fonction de
l’environnement économique général.
Le niveau des revenus locatifs de la Société et ses résultats, la valeur de son patrimoine et sa situation financière ainsi que
ses perspectives de développement pourraient donc subir l’influence de ces facteurs et s’en trouver affectés en cas
d’évolution défavorable.
Risques liés à l’environnement concurrentiel
Dans la conduite de ses activités, la Société doit faire face à une forte concurrence de la part de nombreux acteurs du
marché de l’investissement en immobilier commercial. (Voir paragraphe 6.1.2 (b) « Positionnement de la Société ») Certains
d’entre eux ont des capacités financières significatives, un fort potentiel de développement et un portefeuille immobilier
attractif. Compte tenu de l’activité de certains de ses concurrents et de ses critères d’investissement propres, la Société
pourrait ne pas être en mesure de remporter certains appels d’offres ou de mener à terme certaines opérations de gré à
gré. Dans ce contexte, la Société pourrait rencontrer des difficultés à nouer des relations stratégiques avec de nouvelles
enseignes et à conclure de nouveaux contrats de partenariat à long terme, ce qui pourrait constituer un frein à son
développement. De telles difficultés pourraient avoir un impact défavorable significatif sur l’activité, les résultats, la situation
financière et les perspectives de la Société.
Par ailleurs, les niveaux des loyers et la valorisation des immeubles à usage commercial sont fortement influencés par
l’offre et la demande de surfaces immobilières commerciales. Dans un contexte de marché de l’immobilier commercial
défavorable, y compris en cas de changement de la réglementation d’urbanisme de nature à affecter le marché de
l’immobilier commercial, la Société pourrait ne pas être en mesure de trouver ou de trouver à des conditions avantageuses
de nouveaux sites ou locaux adaptés aux enseignes avec lesquelles elle a conclu des accords de partenariat. En outre, la
Société pourrait également ne pas être en mesure de louer ses actifs existants à des conditions avantageuses. Ainsi, une
évolution défavorable du marché de l’immobilier commercial serait susceptible d’affecter l’activité, les résultats, le
patrimoine, la situation financière et les perspectives de la Société.
Risques liés au niveau des taux d’intérêt
FACTEURS DE RISQUES
La mise en oeuvre de la stratégie de croissance de la Société pourrait nécessiter que des sommes importantes soient
engagées soit afin d’acquérir de nouveaux actifs immobiliers, soit afin d’accroître son patrimoine existant. Même si, selon
les conditions de marché, la Société n’exclut pas d’augmenter ses fonds propres pour mettre en oeuvre sa stratégie de
croissance, tout ou partie des financements nécessaires à ces acquisitions ou extensions pourraient être couverts par un
recours à l’endettement. D’une manière générale, la Société envisage d’optimiser sa structure financière en recourant à
l’emprunt, afin de bénéficier d’un effet de levier et de maximiser la rentabilité de ses capitaux propres. Il n’est pas prévu
que ce recours à l’endettement excède à un moment quelconque deux-tiers environ de la valeur vénale des actifs de la
Société. (Voir paragraphe 6.1.4 « Présentation de l’activité de la Société – Politique financière »)
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