DOCUMENT DE BASE - Klemurs

L’activité commerciale est directement corrélée à la consommation des ménages. Il en résulte que le marché de
l’immobilier commercial est également étroitement lié au niveau de la consommation des ménages qui est susceptible
d’avoir une influence tant sur le chiffre d’affaires et le développement des enseignes que sur la croissance du résultat des
propriétaires. La croissance du chiffre d’affaires des enseignes contribue en effet à la progression du chiffre d’affaires des
propriétaires immobiliers notamment en raison du fait que, dans ce secteur, le loyer s’établit à partir d’un pourcentage
acceptable par le locataire de son chiffre d’affaires. Cette même croissance renforce la demande de nouvelles surfaces et
donc le besoin de développement du parc immobilier ainsi que la valeur de cette catégorie d’actifs.
Concurrence
Dans la conduite de son activité d’investissement, la Société doit faire face à une forte concurrence de la part de
nombreux acteurs du marché de l’investissement en immobilier commercial. (Voir paragraphe 6.1.6 « Concurrence »)
Certains d’entre eux ont des capacités financières significatives, un fort potentiel de développement et un portefeuille
immobilier attractif. La capacité financière, l’implantation régionale et locale, la connaissance précise de marchés
spécifiques et de certaines catégories d’actifs commerciaux, la capacité de développement et la capacité d’entreprendre
des projets sont les principaux facteurs déterminant l’évolution du portefeuille d’actifs des propriétaires. Ces différents
éléments sont donc à prendre en compte dans l’analyse de l’activité de la Société et de ses perspectives de
développement.
Pour faire face à cette concurrence et ainsi qu’elle l’a fait avec le Groupe Buffalo Grill, la Société envisage de conclure des
contrats de partenariat de longue durée avec des distributeurs d’envergure nationale et internationale, dont les enseignes
sont présentes dans de nombreuses zones commerciales en ville ou en périphérie et dont l’activité offre de réelles
perspectives de croissance. Toutefois, du fait de cette concurrence, elle pourrait rencontrer des difficultés à trouver de
nouvelles enseignes partenaires. Pour y remédier, la Société envisage en outre de s’appuyer sur l’expertise reconnue du
Groupe Klépierre qui restera son actionnaire de référence.
Taux d’occupation
L’évolution du taux d’occupation des actifs commerciaux de la Société a une influence directe sur ses revenus locatifs et
la refacturation de ses charges aux locataires. Le patrimoine de la Société provenant essentiellement de l’externalisation
des actifs immobiliers par de grands opérateurs de la distribution ou de services, le taux d’occupation des enseignes
devrait rester assez stable. Par ailleurs, en cas de départ d’un locataire, la politique de gestion locative active de la Société
devrait contribuer au maintien d’un taux d’occupation à un niveau élevé.
Indexation
EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIERE ET DU RESULTAT
L’indexation des loyers de base sur l’ICC permet une revalorisation annuelle du montant du loyer, en fonction des
variations de l’indice. L’ICC est un indice trimestriel, calculé par l’INSEE. Il concerne les bâtiments neufs à usage principal
d’habitation individuelle et est couramment utilisé pour l’indexation des loyers à usage commercial. Le principe du calcul de
cet indice consiste, pour chaque opération de construction, à en rapporter le prix de marché à un prix fictif obtenu en
valorisant chaque élément de la construction par son prix, à l’exclusion des autres composantes qui entrent dans le prix
de revient des logements (charge foncière, frais annexes de promotion, frais financiers...) à une date de référence. Le
calcul est effectué chaque trimestre à partir d’un échantillon représentatif retraçant l’évolution des prix de la construction.
(Voir le graphique présentant l’évolution annuelle de l’indice du coût de la construction en France depuis 1995 dans le
paragraphe 6.1.3 « Présentation du marché de l’immobilier commercial – Contexte macroéconomique ») Dans la mesure
où les montants correspondant aux loyers fixes et aux minima garantis des loyers variables sont pour l’essentiel indexés
sur l’ICC, les variations (tant à la hausse qu’à la baisse) de l’ICC sont prises en compte dans le niveau des loyers perçus
par les propriétaires et influencent directement le niveau de leurs revenus locatifs.
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