DOCUMENT DE BASE - Klemurs

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ANNEXE
Les valeurs ont été réparties entre terrain et construction par comparaison avec le coût de construction d’un restaurant
type Buffalo Grill. La ventilation des composants est établie sur la base des caractéristiques techniques propres à un
restaurant Buffalo Grill.
Le coût de construction de chaque établissement a été déterminé à partir du coût standard d’un restaurant type ajusté du
coefficient « superficie utile du restaurant concerné /superficie utile du restaurant type ». La part du terrain correspond à la
différence entre la valeur hors droits (diminuée des abattements pour les baux à construction) et la valeur de la
construction avec un plancher à 25%. La durée d’amortissement moyenne est plafonnée à 30 ans. Les frais et droits
d’acquisition sont immobilisés et répartis au prorata du terrain et de la construction. Les droits ont été pris en compte
selon les modalités d’acquisition des actifs : acquisition en pleine propriété ou cession de contrat de crédit bail.
2.3. Comptabilisation des contrats de crédit-bail
L’acquisition d’un contrat de crédit-bail immobilier s’analyse en l’acquisition, d’une part, d’un droit au bail et, d’autre part,
d’une promesse unilatérale de vente, c’est-à-dire d’un droit de nature incorporelle permettant au preneur de devenir
propriétaire de l’immeuble au terme du contrat ; le prix payé par l’acquéreur peut ainsi représenter le coût d’acquisition
d’un nouvel élément incorporel de l’actif immobilisé.
Le prix d’un contrat est égal à la différence entre :
— la valeur de l’immeuble, calculée par rapport à un prix de marché ou à une expertise ;
— et la valeur de la dette correspondant à la somme des redevances actualisées restant à courir à laquelle s’ajoute la
valeur résiduelle actualisée de l’actif immobilier en fin de contrat. Le taux d’actualisation à appliquer doit se situer entre
le taux appliqué au contrat de crédit-bail et le taux du marché de l’argent au jour de l’« acquisition » du contrat.
Il est comptabilisé en « Droit au bail » et ne fait pas l’objet d’un amortissement comptable.
Fiscalement, le coût d’acquisition est identique et constitue un élément incorporel amortissable :
— la partie de droits correspondant au terrain n’est pas amortissable,
— la partie de droits correspondant aux constructions est amortie sur la durée normale d’utilisation de l’immeuble
appréciée à la date d’acquisition du contrat.
Il en résulte une divergence entre règles comptable et fiscale. L’amortissement fiscal étant obligatoire, un amortissement
dérogatoire est comptabilisé dans les comptes pro forma.
72 Actifs Buffalo Grill sont comptabilisés en Crédit-Bail :
27 appartiennent à la Tranche A, pour lesquels les clauses de levée d’option d’achat anticipé ne permettent pas une
intégration des actifs immobiliers avant le 31 décembre 2007 et 45 appartiennent à la Tranche C.
— Pour les 27 actifs de la Tranche A, le compte de résultat intègre l’amortissement du capital (pour 2,6 millions d’euros
au 31 décembre 2005 et 1,4 million d’euros au 30 juin 2006) et le coût de financement tels qu’ils ont été encourus
par Buffalo Grill sur la période concernée.
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