DOCUMENT DE BASE - Klemurs

Ce projet est situé dans le périmètre urbain qui s’étend de la gare d’Austerlitz au boulevard Masséna, épousant la Seine
d’un côté et bordant la rue du Chevaleret de l’autre.
Cet actif représente une surface totale de 3 606 m 2 entièrement occupée par l’enseigne Truffaut. Le bail commercial
consenti par la Société à l’enseigne Truffaut est d’une durée de 12 ans et expirera le 15 avril 2009. Le loyer actuel est de
l’ordre de 65 euros/m 2 . Ainsi, au 30 juin 2006, cet actif générait un revenu net annuel fixe de 0,22 million d’euros. A la
même date, la valeur de cet actif a été expertisée à 3,25 millions d’euros (droits compris) par The Retail Consulting Group,
expert indépendant.
Evaluation du patrimoine
L’ensemble du portefeuille de la Société est évalué tous les six mois par des experts indépendants et s’agissant des actifs
Buffalo Grill acquis en 2006, ils le seront pour la première fois le 30 juin 2007. Ces experts travaillent conformément au
cahier des charges de l’AFREXIM (Association Française des Sociétés d’Expertise Immobilière) et des recommandations du
rapport COB/CNC « Groupe de travail Barthès de Ruyter » du 3 février 2000.
Pour déterminer la valeur vénale d’un actif immobilier à usage commercial, l’expert applique un taux de rendement au loyer
total net pour les locaux occupés et pour les locaux vides au loyer net de marché escompté en fonction de la durée
prévisionnelle de vacance. La valeur actuelle nette de tous abattements concernant les loyers minima garantis progressifs
ainsi que la valeur actuelle nette de toutes charges sur locaux vides sont ensuite déduites du total. Le taux utilisé pour
l’actualisation de ces flux est égal au taux de rendement utilisé pour le calcul de la valeur vénale.
Le loyer brut comprend : le loyer minimum garanti, le loyer variable et le loyer de marché des locaux vides. Le loyer net
total est déterminé par déduction du loyer brut de toutes charges : frais de gestion, charges supportées par le propriétaire
et non-refacturées, charges sur locaux vides... Le taux de rendement est fixé par l’expert en fonction de différents
paramètres et notamment : surface de vente, configuration, concurrence, mode de propriété et pourcentage de détention,
potentiel locatif et d’extension, comparabilité avec des transactions récentes. En ce qui concerne le potentiel locatif, en
fonction de la situation commerciale de l’actif et des chiffres réalisés par les locataires, l’expert estime la valeur locative de
marché de l’actif dans son état actuel, le différentiel entre la valeur locative de marché et les loyers actuels représente le
potentiel d’évolution de l’actif. Par ailleurs, cette démarche est complétée d’un calcul de taux de rendement interne. La
méthode est basée sur l’actualisation d’une série de cash-flows prévisionnels en général à dix ans selon différentes
hypothèses. La valeur de revente au terme de cette période est calculée par capitalisation à un taux égal ou légèrement
supérieur au taux initial appliqué au loyer net fin de période.
En résumé, l’expert détermine le taux de rendement s’appliquant aux conditions de marché actuelles, le loyer net actuel et
le potentiel de valorisation de l’actif pour en déduire une valeur actuelle. Il vérifie ensuite que le taux de rendement interne
obtenu est cohérent. Le résultat obtenu est une valeur « droits compris » de laquelle doit être déduit le montant des droits,
déterminé au taux indiqué ci-avant pour obtenir une valeur « hors droits ».
b) Organisation opérationnelle
APERCU DES ACTIVITES
A la suite de l’admission des actions de la Société aux négociations sur le marché Eurolist d’Euronext Paris, afin
d’optimiser ses résultats et ses performances, les activités de la Société et ses relations avec certaines sociétés du Groupe
Klépierre seront organisées en fonction des trois domaines d’activité suivants : (i) gestion stratégique, (ii) gestion locative et
(iii) services administratifs et financiers.
33
6