DOCUMENT DE BASE - Klemurs

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EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIERE ET DU RESULTAT
Nom locataire Libellé enseigne
Date début
bail en cours
Date fin bail
en cours
Date
signature
du bail
Durée du
bail (année)
Surface du
bail (m 2 )
TRUFFAUT TRUFFAUT 16/04/97 15/04/09 24/03/97 12 3 606
BHV BHV 01/01/00 31/12/11 05/10/93 12 7 752
SOFRADE Devernois 06/07/99 05/07/11 27/05/99 12 88
ROUEN STRUCTURE Mod’s Hair 05/07/99 04/07/11 02/02/99 12 79
LA POSTE La Poste 05/07/99 04/07/11 02/02/99 12 231
MARIONNAUD Marionnaud 05/07/99 04/07/11 05/11/98 12 266
S.E.D Eurodif 09/06/99 08/06/11 18/12/97 12 1 870
FTC Le phare de la baleine 16/06/99 15/06/11 21/05/99 12 82
LA CITY La City 05/07/99 04/07/11 22/02/99 12 89
SPHERE INTER Au bout du quai 02/05/04 01/05/16 27/04/04 12 143
TOTAL 14 206
Evaluation du patrimoine
Cette évaluation a été confiée à Retail Consulting Group, experts indépendants. (Voir chapitre 23 « Informations provenant
de tiers, déclarations d’experts et déclarations d’intérêts »)
Les missions confiées aux experts sont toutes effectuées conformément au cahier des charges de l’AFREXIM (Association
Française des Sociétés d’Expertise Immobilière) et aux recommandations du rapport COB/CNC « Groupe de travail Barthès
de Ruyter » du 3 février 2000. La rémunération versée aux experts, arrêtée préalablement aux campagnes d’évaluation, est
fixée sur une base forfaitaire en fonction de la taille et de la complexité des actifs évalués.
Méthode d’évaluation
Pour déterminer la valeur vénale d’un actif commercial, l’expert applique un taux de rendement au loyer total net pour les
locaux occupés et au loyer net de marché escompté en fonction de la durée prévisionnelle de vacance pour les locaux
vides. La valeur actuelle nette de tout abattement concernant les loyers minima garantis progressifs ainsi que la valeur
actuelle nette de toute charge sur locaux vides sont ensuite déduites du total. Le taux utilisé pour l’actualisation de ces
flux est égal au taux de rendement utilisé pour le calcul de la valeur vénale.
Le loyer brut comprend : le loyer minimum garanti, le loyer variable et le loyer de marché des locaux vides. Le loyer net
total est déterminé par déduction du loyer brut de toutes charges, y compris les frais de gestion, les charges supportées
par le propriétaire et non-refacturées et les charges sur locaux vides. Le taux de rendement est fixé par l’expert en
fonction de certains paramètres, incluant notamment la surface de vente, la configuration, la concurrence, le mode de
propriété et le pourcentage de détention, le potentiel locatif et d’extension et la comparabilité avec des opérations
récentes.
En ce qui concerne le potentiel locatif, l’expert estime la valeur locative de marché de l’actif dans son état actuel en
fonction de la situation commerciale et des chiffres réalisés par les locataires, le différentiel entre la valeur locative de
marché du bien immobilier et les loyers actuels représentant son potentiel d’évolution.
Par ailleurs, cette démarche est complétée d’un calcul de taux de rendement interne. La méthode est basée sur
l’actualisation d’une série de cash-flows prévisionnels en général à dix ans selon différentes hypothèses. La valeur de
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