DOCUMENT DE BASE - Klemurs

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APERCU DES ACTIVITES
Méthodologie de détermination du prix des actifs
Les prix des 129 actifs immobiliers cédés par Buffalo Grill à la Société ont été déterminés selon une méthodologie
conforme aux principes suivants.
Une première étape a consisté à tenir compte des performances opérationnelles des restaurants, notamment en termes de
chiffre d’affaires et de marge opérationnelle. En particulier, les restaurants ont été classés en fonction du ratio marge/chiffre
d’affaires de façon à fixer un niveau de taux d’effort (défini comme le loyer hors-taxe divisé par le chiffre d’affaires horstaxe)
adapté à la rentabilité de chaque actif. Trois niveaux de taux d’effort ont été retenus pour des raisons d’homogénéité.
Les loyers de chaque restaurant ont donc été déterminés en appliquant au chiffre d’affaires de chaque restaurant l’un des
trois taux d’effort retenus. Le total des loyers nets est ressorti à 18,8 millions d’euros. Cette analyse a été réalisée sur la
base des informations communiquées par le Groupe Buffalo Grill.
La deuxième étape a consisté à établir un taux de capitalisation actif par actif. La détermination de ce taux s’est fondée
sur l’appréciation de la commercialité des sites d’implantation des restaurants par une approche multi-critères. Les
principaux critères retenus ont été les suivants : taille et attractivité de la zone commerciale, qualité des accès et de la
desserte routière et taille de la ville. Pour l’ensemble du portefeuille à acquérir, 6 niveaux de taux de capitalisation ont été
déterminés (compris entre 5,95% et 6,95%).
Les valeurs hors droits des actifs ont pu être calculées en capitalisant les loyers, nets de frais de gestion, par les taux de
capitalisation établis comme indiqué ci-dessus.
Huit actifs immobiliers font l’objet de baux à construction. Pendant la durée de vie de ces baux, toutes les charges
afférentes à ces contrats resteront à la charge de Buffalo Grill. En revanche, pour tenir compte de la perte de propriété du
bien à l’échéance du bail à construction, des décotes ont été calculées sur une base actuarielle afin d’appréhender la
perte de revenus pour le Groupe Klépierre à l’échéance (perte de tous les revenus postérieurs à cette échéance). Selon les
échéances (comprises entre 14 à 57 années), les décotes appliquées étaient comprises entre 3% et 42%.
Une troisième étape a consisté à tenir compte des contrats de crédit-bail : d’une part, afin de soustraire le capital restant
dû, d’autre part, afin d’évaluer à un prix de marché ces modes de financement. Ce dernier élément est calculé comme la
somme du montant « mark-to-market » de la dette de contrat de crédit-bail (égal à la différence à chaque période
d’intérêts entre les intérêts dus au titre de chaque contrat et les intérêts que paierait Klémurs) et du montant actualisé de
la pénalité de levée d’option anticipée de chaque contrat de crédit-bail à la première date possible.
Les droits d’enregistrement ont été calculés conformément aux textes applicables pour ce type d’opérations (acquisition
d’actif immobilier et/ou acquisition de contrat de crédit-bail).
Au final, au 3 août 2006, la valeur des 129 restaurants (diminuée des décotes de baux à construction et avant prise en
compte des contrats de crédit-bail) a été évaluée à 301,74 millions d’euros (droits et frais compris), soit une valeur
moyenne par restaurant de 2,34 millions d’euros.
Pour les 8 restaurants faisant l’objet d’un bail à construction, il est ressorti de ces calculs un prix unitaire de 0,94 million
d’euros pour le restaurant ayant la valorisation la plus faible et une valeur unitaire de 3,04 millions d’euros pour le
restaurant ayant la valorisation la plus élevée. Pour les 121 autres restaurants du portefeuille acquis, les valeurs
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