Hoofdstuk 3. MODALITEITEN VAN VERBINTENISSEN

VERBINTENISSENRECHT VOORWAARDE – 125
is dan of gelijk aan drie jaar. De nieuwe eigenaar zal derhalve een huur moeten erkennen,
die slechts voor een beperkte duur is aangegaan en tegen normale voorwaarden.
Men kan deze oplossing bij analogie afleiden uit artikel 1673 B.W., volgens welk
wie een zaak wederinkoopt, de door de tegenpartij normaal (‘zonder bedrog’) toegestane
huurcontracten moet naleven. (*1)
Wel kan worden betoogd dat een handelshuur en een landpacht aan de voorwaardelijke
verkrijger niet kunnen worden tegengeworpen.
De huur is voorts in elk geval niet tegenwerpelijk aan de nieuwe eigenaar, indien
hij geen vaste datum heeft. Moet hij echter dateren van vóór de voorwaardelijke verkoop
of van vóór de vervulling van de voorwaarde? Als men de huurovereenkomst
opvat als een daad van beschikking, dan zal de vaste datum van de huurovereenkomst
die van de voorwaardelijke verkoop moeten voorafgaan. Ziet men er een daad van
beheer in, dan volstaat het dat de huurovereenkomst vaste datum kreeg vóór de vervulling
van de voorwaarde. (*2)
Om alle moeilijkheden en betwistingen te voorkomen, is het opportuun dat de verhuurder,
bij het sluiten van de huur, de toestemming of het akkoord vraagt van de
eigenaar onder opschortende voorwaarde.
188 Bewarende maatregelen strekken tot de materiële bewaring of tot behoud van
de voorwaardelijk vervreemde zaak. Ze gaan meestal, zo niet altijd, uit van diegene
die de zaak in zijn bezit heeft, de voorlopige eigenaar dus.
Wanneer deze rechtshandelingen heeft gesteld met het oog op het behoud van de
zaak, zoals herstellings- of onderhoudskosten – hij sloot b.v. een aannemingsovereenkomst
met een ambachtsman om de zaak in stand te houden of om haar te herstellen
– zal de definitieve eigenaar deze rechtshandelingen moeten respecteren. Worden de
onderhouds- of herstellingskosten betaald door de voorlopige eigenaar, dan zal de definitieve
eigenaar hem voor deze kosten moeten vergoeden. Men kan hierin andermaal
een uitzondering zien op de terugwerkende kracht van de vervulde voorwaarde.
In feite kan deze regeling nochtans worden verklaard door het algemeen rechtsbeginsel
dat niemand zich zonder geldige reden ten koste van een ander mag verrijken, of
door de beginselen inzake zaakwaarneming. (*3) In overeenstemming met deze beginselen
zal de definitieve eigenaar de voorlopige eigenaar moeten vergoeden voor de
gedane noodzakelijke uitgaven – met als maximum de waarde van de zaak – en voor
de nuttige uitgaven, met als maximum de aan de zaak bezorgde meerwaarde (te waarderen
op het ogenblik dat de voorwaarde in vervulling gaat (*4)). Luxe-uitgaven zal
hij daarentegen niet moeten vergoeden.
(*1) R. VANDEPUTTE, De overeenkomst, Brussel, 1977, 151.
(*2) H. DE PAGE, o.c., I, nr. 167,1° en IV, uitg. 1972, nr. 508.
(*3) H. DE PAGE, o.c., I, 251, nr. 167,7°; H. EYGOUT, o.c., 249-254, nrs. 356-364.
(*4) F. DELMERÉ, ‘Vente parfaite ou sous condition. Résolution d’une vente sous seing privé. Aspects civils et fiscaux’,
Rec. gén. enr. not. 2000, 77.
Bijzondere overeenkomsten
OBO – Afl. 65 (4 oktober 2005)