Compendio de Precedentes de Observancia Obligatoria - Sunarp

Compendio de Precedentes de Observancia Obligatoria
respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso de declaratoria
de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización; regularizaciones
que según el artículo cuarto de la referida ley se efectuará mediante formularios
registrales que conjuntamente con la documentación que le sirve de sustento, tienen
mérito suficiente para su inscripción registral.
3.- El procedimiento especial de regularización importa la formalización de situaciones
preexistentes a la vigencia de la Ley 27157, esto es, que tanto las demoliciones,
edificaciones así como los regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común hayan
surgido con anterioridad al 21 de julio de 1999.
Corresponde entonces determinar si el régimen de propiedad exclusiva y de propiedad
común que se formaliza con el Reglamento Interno cuya inscripción se pretende nació con
anterioridad a la vigencia de la Ley precitada.
4.- Los artículos 19 y siguientes del reglamento de la Ley Nº 27157 (D. S. 008-2000-
MTC) establecen como presupuesto necesario para la regularización del régimen de
propiedad exclusiva y de propiedad común que coexistan bienes de propiedad exclusiva
y bienes o servicios de propiedad común, es decir que las secciones de propiedad
exclusiva pertenezcan a distintos propietarios.
5.- En este orden de ideas y como ya lo ha manifestado esta instancia en oportunidades
anteriores, bastará que alguna sección se hubiera transferido sin que previamente se
haya constituido el Reglamento Interno para generar de hecho un régimen de propiedad
exclusiva y de propiedad común.
6.- En el caso materia de análisis, revisados los antecedentes registrales en el asiento C
de la ficha Nº 445498 del Registro de Propiedad Inmueble se aprecia que figuran como
propietarios la sociedad conyugal conformada por Juan Espinoza Sánchez y su cónyuge
doña Elvira Valentina Porras León de Espinoza, siendo ellos los mismos que intervienen
en el formulario registral, no habiéndose realizado ninguna transferencia a terceros que
configuran el supuesto de regularización al que nos hemos hecho referencia en el
considerando anterior, consecuentemente se deja sin efecto las observaciones 1º y 2º
formuladas por el Registrador Público.
7.- Por lo tanto la constitución del Reglamento Interno, y de la Junta de Propietarios debe
ser otorgado por Escritura Pública de conformidad a lo señalado en el artículo 2010 del
Código Civil el cual prescribe que las inscripciones se hacen en virtud del título que conste
en instrumento público, salvo disposición contraria, por lo que se procede a confirmar el
tercer extremo de la observación.
8.- Asimismo debe señalarse, que en cuanto a la solicitud de independización el artículo
46.2 de la Ley 27157 señala que inscrito el Reglamento Interno las secciones se
independizan de conformidad con la normatividad correspondiente. Al respecto el artículo
73 del Reglamento de Inscripciones indica que las independizaciones se solicitarán
mediante escrito con firma legalizada del propietario con derecho inscrito.
9.- Conforme lo ha establecido esta instancia en reiterada y uniforme jurisprudencia
procede la tacha liminar o sustantiva de un título cuando el mismo adolece de defecto
insubsanable; el artículo IX del título preliminar señala que los efectos de la inscripción se
retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación, en el presente caso materia de
análisis el título formal que viene a ser la escritura pública que contiene el Reglamento
Interno debe preexistir a la fecha del asiento de presentación, supuesto que en esta caso