Compendio de Precedentes de Observancia Obligatoria - Sunarp

Compendio de Precedentes de Observancia Obligatoria
obligaciones, sea porque nunca solicitó crédito o porque, habiéndolos solicitados, no le
fueron concedidos.
3.- Diez-Picazo y Gullón, refiriéndose a la hipoteca que garantiza una obligación futura,
señalan que en su constitución existen dos fases: la primera, en que la garantía ya ha
nacido, pero la obligación se encuentra en un estado potencial; y la segunda, cuando
nace recién la obligación, en cuyo caso esta circunstancia puede hacerse constar en el
Registro. A partir de éste momento recién puede afirmarse que, en estricto, la hipoteca
garantiza un crédito 3 , pues antes sólo existía una reserva de rango a favor del acreedor
cuyo crédito, una vez nacido y hecho constar en el Registro, resulta coberturado con el
gravamen real ya inscrito. Esta hipoteca, que en apariencia no responde al principio de
accesoriedad hipotecaria, deberá considerarse para efectos registrales como una
hipoteca ordinaria desde el momento en que se inscribió, aunque la obligación haya
surgido en un momento posterior 4 .
Estas ideas referidas a la hipoteca en garantía de obligaciones futuras o sujetas a
condición resultan perfectamente aplicables a la que garantiza una obligación eventual,
pues la única diferencia entre ésta y aquéllas es la certeza respecto al momento en que
nacerán las primeras.
En tal sentido, habiéndose señalado en el considerando precedente que las obligaciones
que pueden derivarse de un contrato de línea de crédito son eventuales, resulta que,
registralmente,la hipoteca constituida a favor de BANCOOP no garantiza, en estricto, un
crédito. A lo sumo, tal hipoteca, registralmente, constituye sólo un vínculo jurídico aún
ineficaz que sujeta el predio al poder del acreedor, quien sólo puede ejercer sus
facultades de persecución y preferencia de cobro, pero no la de venta judicial, puesto que
para ello es presupuesto lógico y jurídico que nazca una obligación y sea incumplida.
4.- El Artículo 3° de la Ley N° 26639 establece que:
―Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las
facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras
resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se
extinguen a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.
La norma contenida en el párrafo anterior se aplica, cuando se trata de gravámenes que
garantizan créditos, a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del crédito
garantizado.‖
De conformidad con lo regulado en el último párrafo del Artículo 112° del Reglamento del
Registro de Predios, el plazo establecido en el segundo párrafo del citado Artículo 3° no
es aplicable a las hipotecas que garantizan obligaciones futuras o eventuales. Nótese que
el sentido correcto de la norma es impedir que las hipotecas referidas se extingan a los 10
años computados desde que vence el plazo de las obligaciones coberturadas, bajo la
premisa que, de ordinario, el nacimiento de dichas obligaciones no se hace constar en el
Registro, por lo cual resulta materialmente imposible determinar la existencia de plazo
alguno, al no existir siquiera constancia de la existencia de la obligación. No puede
entenderse, entonces, que el propósito del Artículo 112° sea el impedir que tales
hipotecas se extingan por caducidad. Bajo tales premisas, es claro que las hipotecas en
garantía de obligaciones futuras o eventuales pueden extinguirse, sea que las
obligaciones hayan nacido y se haya hecho constar su nacimiento en la partida del bien
gravado, sea que en la partida nada se mencione al respecto.
5.- Sin embargo, el Artículo 112° no precisa cuál es el plazo de extinción de las hipotecas,
cuando coberturan créditos futuros o eventuales. A criterio de la Sala, si la obligación