Compendio de Precedentes de Observancia Obligatoria - Sunarp

Compendio de Precedentes de Observancia Obligatoria
5.- Se aprecia de la partida electrónica Nº 11135456 del Registro de Propiedad Inmueble
de Lima, de la cual se independizó el palco-suite 189, objeto del título venido en grado,
que corresponde a la inscripción de un gran complejo deportivo constituido por un estadio
monumental, un edificio de palcos-suite y un área exterior de accesos, estacionamiento y
recreación, cuya declaratoria de fábrica, reglamento interno y junta de propietarios se
formuló en vía regularización al amparo de la Ley N° 27157. Asimismo, consta que dicho
inmueble a su vez fue independizado provisionalmente del registrado en la partida
electrónica Nº 49024379 (continuación de la ficha N° 1638374), en el que corre registrada
la Resolución N° 304-97-MML-DMDU del 13 de noviembre de 1997 que aprueba los
Proyectos de Habilitación Urbana en Vía de Regularización y la Resolución de Alcaldía N°
0531 del 18 de setiembre de 1998, que autoriza la inscripción individualizada de los lotes
respectivos.
6.- En tal sentido, atendiendo que la aprobación de los Proyectos de Habilitación Urbana
referida anteriormente, se produjo antes de la entrada en vigencia de la Ley Nº 26878; en
aplicación del artículo 9 inciso b) del TUO del Reglamento de la Ley antes referida, se
concluye que se ha culminado la etapa de Aprobación de Habilitación Urbana, quedando
pendiente la Recepción de Obras Finales.
7.- Por ello, frente a la circunstancia de haberse formulado y registrado la declaratoria de
fábrica y el Reglamento Interno sobre un predio que cuenta solamente con la Aprobación
del Proyecto de Habilitación Urbana, debe evaluarse si es inscribible la transferencia de
las distintas secciones de propiedad exclusiva que conforman la edificación, teniendo en
cuenta que con dicho acto también se transmiten las alícuotas de copropiedad sobre los
bienes comunes, entre ellas, las que recaen sobre el terreno en que está construida la
edificación 5 .
8.- Al respecto, debe tenerse en cuenta que la Ley N° 27157 y su reglamento no
solamente permiten la regularización de edificaciones cuando éstas pertenecen al titular
del terreno, sino que incorpora mecanismos que posibilitan registrar conjuntamente con la
declaratoria de fábrica y/o reglamento interno, el título de dominio de los interesados. Así,
es factible que conjuntamente con la regularización de la fábrica o del reglamento interno,
se inscriba la titularidad dominial tanto sobre el terreno, en el caso de edificaciones
constituidas por unidades de propiedad exclusiva 6 , como de las secciones de propiedad
exclusiva que conforman una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común o independización y copropiedad, en base a escritura pública o
cualquier otro documento de fecha cierta, y en defecto de lo anterior, a través del
procedimiento de prescripción adquisitiva notarial, siempre que se cuente con posesión
continua, pacífica y pública como propietario por un plazo de 10 años. Ello implica que,
aun cuando la edificación se haya levantado sobre un predio que cuente solamente con la
Aprobación de la Habilitación Urbana, el dispositivo legal bajo comentario permite la
inscripción de las respectivas transferencias de dominio en vía de regularización, sin
requerir autorización para celebrar contratos de compraventa garantizada.
9.- Sin embargo, si bien no quedan dudas de que la inscripción de la traslación de dominio
procederá cuando se efectúa en vía de regularización, es decir, cuando constituye un acto
necesario para la inscripción de la regularización de la declaratoria de fábrica o del
reglamento interno, debe evaluarse si, una vez inscritos dichos actos, el propietario está
autorizado para transferir los predios saneados.
10.- Al respecto, debe tenerse en cuenta que el objetivo principal de la Ley N° 27157 es
que a través de un procedimiento simplificado se puedan formalizar o regularizar
situaciones preexistentes a su vigencia a efectos de que los bienes saneados se puedan