Compendio de Precedentes de Observancia Obligatoria - Sunarp

Compendio de Precedentes de Observancia Obligatoria
4. De conformidad con el artículo 969 del Código Civil, hay copropiedad cuando un bien
pertenece por cuotas ideales a dos o más personas. La copropiedad es un derecho real
que se caracteriza porque el derecho de propiedad de una pluralidad de sujetos recae
sobre un bien o bienes determinados que se encuentran en un estado de indivisión, razón
por la que su participación respecto de los bienes se encuentran representados por
cuotas que no se encuentran materializadas.
El artículo 971 del Código civil prescribe que las decisiones del bien común se adoptarán:
1. por unanimidad para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir
modificaciones en él; y 2. por mayoría absoluta, para los actos de administración
ordinaria.
5. Esta instancia ha señalado en anteriores pronunciamientos - Resoluciones Nºs 445-
2000-ORLC/TR y 174-2001-ORLC/TR del 15.12.2000 y 20.4.2001, respectivamente -, que
mediante la declaratoria de fábrica se da a conocer la construcción de una edificación,
situación que modifica la apariencia física del bien, por lo que se requiere la necesaria
intervención de todos los copropietarios, por cuanto, conforme al inciso 1 del artículo 971
del Código Civil, se requiere unanimidad para introducir modificaciones en el bien común.
También señalan los citados pronunciamientos que, los actos de administración son
aquellos cuya finalidad es la de mantener íntegro o de aumentar la explotación de los
bienes que lo componen, a diferencia de los actos de disposición que son aquellos que
provocan una modificación sustancial de la composición del patrimonio mediante un
egreso anormal de bienes, seguido o no de una contraprestación, según define el
Diccionario Jurídico Omeba; desprendiéndose entonces la necesaria intervención de
todos los copropietarios en la declaratoria de fábrica, ya que el formulario registral, se dijo,
formaliza un acto que importa disposición y no administración del bien, dado que a través
de la construcción de una edificación se está modificando sustancialmente la composición
del inmueble.
6. En el presente caso, el acto sustancial que se pretende inscribir no es la declaratoria de
fábrica sino la regularización de la demolición parcial del inmueble, para lo cual fue
necesario declarar en forma previa una modificación de fábrica que alteró la distribución
original del predio.
7. En el anexo 4 del Formulario Registral el Verificador declara que la edificación original
fue modificada y ampliada con anterioridad a 1993, adecuándola a uso educacional. De
esta manera, hubo un cambio en el uso del bien adecuándose los ambientes a este uso,
asimismo, se amplió y se construyó 3 aulas en el primer piso en la zona del jardín y
servicios higiénicos en la parte posterior del terreno.
Asimismo el Verificador declara que posteriormente en el año de 1998, se efectuó la
demolición parcial de la fábrica descrita, para lo cual el anterior propietario Carlos García
Jaramillo obtuvo la licencia de demolición Nº 98-0001165 del 30.9.1998 para modificar el
uso a playa de estacionamiento a nivel. De esta manera el Verificador declara que han
quedado en el primer piso 2 aulas a la derecha del terreno y servicios higiénicos en la
parte posterior del terreno con 61. 58 m2 y que en el segundo piso no queda área
remanente alguna.
Efectivamente, se presenta la Licencia de Construcción por la demolición Nº 98-0001165
del 30.9.1998 en copia certificada por Notario, en la que consta que fue otorgada al
anterior propietario Carlos García Jaramillo y fue otorgada para demoler un inmueble de
dos pisos.