Prospecto - BM&FBovespa

ANÁLISE DO IMÓVEL 14
1.1 MÉTODOS DE ANÁLISE
Para este caso, em que se trata de empreendimento do tipo Shopping Center,
adotamos os seguintes procedimentos para a formação de nossa opinião:
vistoria do terreno sobre o qual será construído o empreendimento, realizada
durante o mês de novembro de 2010;
análise dos contratos já assinados com os futuros lojistas;
análise do mercado geral e local de shopping centers;
adoção de premissas de desempenho para o empreendimento;
análise da perspectiva futura do empreendimento.
Partindo dos procedimentos mencionados anteriormente, e de nossa expertise em
avaliações deste tipo de imóveis, estimamos um desempenho provável para o
empreendimento, de modo a determinar o seu valor de mercado para a venda,
considerando o empreendimento pronto, operando e 100% de participação no mesmo.
Adotamos algumas premissas para a confecção dos fluxos de caixa elaborados,
conforme segue:
Inflação: Para as projeções apontadas nos fluxos de caixa desconsideramos a
inflação que possa vir a existir no período analisado de 10 anos.
Para a elaboração deste trabalho, adotamos o método do Fluxo de Caixa Projetado
Descontado para a determinação do valor de mercado do empreendimento, conforme
apresentado adiante.
Tomamos como premissas básicas os dados dos contratos já assinados com lojistas,
informações gerais prestadas pelo proprietário do empreendimento, além de nossa
expertise em avaliações de empreendimentos deste tipo.
A avaliação do empreendimento foi realizada considerando-se o conceito de turn-key,
ou seja, o valor de venda do shopping center foi determinado considerando a premissa
de que o empreendimento é entregue pronto e operando. Desta forma, as
responsabilidades, os custos e as despesas relacionadas a qualquer tipo de atividade
mantida anterior à entrega do Parque Shopping Sulacap são de responsabilidade da
General Shopping Brasil.
Devido às características do Fundo de Investimento Imobiliário sendo formatado, que
será lastreado no empreendimento em análise, as despesas com comercialização e as
receitas de Cessão de Direito referentes às primeiras locações dos LUC’s do Parque
Shopping Sulacap também não foram considerados em nossas análises, pois serão
integralmente de responsabilidade da General Shopping Brasil, mesmo que esta
primeira locação de algum LUC ocorra após a inauguração do empreendimento.
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