Prospecto - BM&FBovespa

ANÁLISE DO IMÓVEL 22
Para evitar uma oscilação muito grande dos recebimentos do shopping center a título
de aluguel, quase sempre é estabelecido em contrato com os lojistas o conceito de
aluguel mínimo.
O aluguel mínimo serve para “proteger” o proprietário do shopping contra uma
possível má performance ou sonegação dos dados de vendas de lojistas. Desta forma,
caso o aluguel devido pelo locatário, em um determinado mês, for inferior ao mínimo,
o lojista deverá pagar o valor integral do aluguel mínimo acertado em contrato.
Vale lembrar que, em muitos casos, o valor do aluguel mínimo contratado para o mês
de dezembro costuma ser o dobro do valor dos outros meses.
Por exemplo:
O lojista A contratou um aluguel correspondente a 5% de suas vendas, com cláusula de
aluguel mínimo mensal de R$ 50.000,00.
Situação 1: lojista vende R$ 1.200.000,00 no mês, ou seja, o aluguel devido é de
R$ 60.000. Neste caso, a título de contabilidade deste valor, ele é tradicionalmente
computado pelos shopping centers como sendo R$ 50.000,00 pagos a título de
aluguel mínimo somados a R$ 10.000,00 pagos a título de aluguel complementar
(também podendo ser chamado de aluguel percentual ou overage).
Situação 2: lojista vende R$ 1.000.000,00 no mês, ou seja, o aluguel devido é de
R$ 50.000,00, que corresponde ao valor do aluguel mínimo contratado. Neste caso, é
emitida uma fatura ao lojista com este valor para o pagamento do aluguel.
Situação 3: lojista vende R$ 800.000,00 no mês, ou seja, o aluguel a ser pago seria de
R$ 40.000,00 caso não existisse um valor de aluguel mínimo acertado. Aqui neste
exemplo, também será emitida uma fatura ao lojista com o valor de R$ 50.000,00, ou
seja, no valor do aluguel mínimo.
Tradicionalmente, no Brasil, a receita de aluguéis mínimos representa a maior parte das
receitas dos proprietários de shopping centers, podendo representar, em alguns casos,
mais de 90% das receitas totais.
Entretanto, na cidade do Rio de Janeiro, onde na grande maioria dos casos o
estacionamento é cobrado dos clientes, a receita proveniente da exploração desta
atividade, em alguns casos pode representar mais de 10% das receitas totais do
empreendimento, diminuindo a participação percentual do aluguel mínimo.
a. Aluguel Mínimo
Tradicionalmente, em shopping centers no Brasil, os proprietários tentam manter os
valores de aluguéis mínimos contratados com os lojistas muito próximos do valor ao
qual corresponderia o aluguel percentual de cada loja.
Com isso, o proprietário consegue diminuir os custos de auditoria das lojas e reduzir o
risco de evasão do pagamento de aluguel complementar.
Para o empreendimento em análise, consideramos como premissa que o aluguel
mínimo firmado com os lojistas seria de 90% a 95% do valor correspondente ao
aluguel percentual estimado para cada operação, para os segmentos de lojas âncoras,
megalojas, alimentação e satélites.
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