Prospecto - BM&FBovespa

ANÁLISE DE VALOR 54
3.1 CONSIDERAÇÕES DE VALOR
3.1.1 Valoração
a. Metodologia
Fluxo de Caixa Projetado
A análise do valor foi feita com base no fluxo de caixa projetado de receitas e despesas,
considerando o empreendimento pronto, na data desta avaliação, adotando como
premissas os valores contratados de aluguéis mínimos das lojas já comercializadas e
projeção de receitas para as demais lojas e demais receitas do empreendimento, além
de considerar níveis de vacância, inadimplência e despesas do empreendimento.
Premissas Adotadas
Prazo Fluxo de Caixa :
10 anos;
Taxa Capitalização 10º ano : 8,00%;
Taxa Desconto Fluxo de Caixa : 11,00%.
Crescimentos adotados após a inauguração
ESTIMATIVA CENÁRIO ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 ANO 6 ANO 7 ANO 8 ANO 9 ANO 10
VENDAS - Âncoras 0,0% 3,0% 2,5% 2,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%
VENDAS - Megalojas 0,0% 5,0% 5,0% 4,0% 3,0% 3,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
VENDAS - Alimentação NEUTRO 0,0% 6,0% 5,5% 5,5% 4,0% 3,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
VENDAS - Satélites 0,0% 6,0% 5,5% 5,5% 4,0% 3,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
VENDAS - Lazer 0,0% 4,0% 4,0% 4,0% 3,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
ALUGUEL MÍNIMO - Âncoras 0,0% 10,20% 4,32% 1,84% 2,69% 0,34% 0,00% 0,00% 0,00% 0,0%
ALUGUEL MÍNIMO - Megalojas 0,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 3,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
ALUGUEL MÍNIMO - Alimentação NEUTRO 0,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 3,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
ALUGUEL MÍNIMO - Satélites 0,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 3,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
ALUGUEL MÍNIMO - Lazer 0,0% 0,0% 0,0% 46,28% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
VACÂNCIA NEUTRO 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
INADIMPLÊNCIA NEUTRO 2,0% 2,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%
OUTRAS RECEITAS NEUTRO 0,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%
DESPESAS OPERACIONAIS NEUTRO 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Base de Receitas e Despesas
Para a projeção, utilizamos como base a área de ABL estimada para o empreendimento
e as seguintes premissas mostradas a seguir:
Quantidade
ABL
ABL Lojas m²
ANCORAS 9 0 15.285,33 0
MEGALOJAS 6 0 1.975,81 0
ALIMENTACAO 18 0 1.164,46 0
SATELITES 155 0 7.999,72 0
LAZER 2 0 3.564,58 0
TOTAL GERAL 190 29.989,90
296