Prospecto - BM&FBovespa

ANÁLISE DO IMÓVEL 25
Por exemplo, um lojista que pague, em média, R$ 50.000 de aluguel mensal em um
shopping, R$ 30.000 de condomínio mensal e R$ 10.000,00 de FPP mensal, tem um
custo de ocupação médio mensal no shopping de R$ 90.000,00.
Se este lojista possui uma venda média mensal de R$ 600.000,00, sua taxa de esforço
corresponde à (R$ 90.000,00/ R$ 600.000,00) = 15%. Ou seja, 15% de suas vendas
são destinadas ao pagamento de obrigações para com o shopping.
Uma Taxa de Esforço adequada para uma operação em shopping center deveria ser de
até 4% para Lojas Âncoras, de até 10% para Megalojas, de até 14% para lojas Satélites
e de Alimentação e de até 14% para Cinemas. Se for superior a isso, o lojista pode ter
dificuldades em honrar suas dívidas. Se for inferior, pode-se pensar em um possível
reajuste do aluguel contratado pelo mesmo.
1.4.7 Despesas Operacionais
As despesas operacionais são aquelas relativas à operação do empreendimento não
contempladas pelo custo do condomínio, à exceção das lojas vagas.
As despesas dos proprietários podem ser assim divididas:
a) Encargos com Lojas Vagas (custo de condomínio + FPP + IPTU);
b) FPP (Fundo de Promoção e Propaganda) estatutário;
c) Comissões – locações e/ou “venda” de lojas;
d) Taxa de Administração;
e) Despesas Diversas.
f) Custos Específicos de Manutenção do Empreendimento
Costumeiramente, em shopping centers estabilizados, as despesas com Taxa de
Administração e FPP estatutário são as mais significativas, podendo superar os 70% do
valor total das despesas.
A administração de shopping centers é geralmente feita por empresas especializadas.
Em termos gerais, percentuais da Taxa de Administração entre 3% e 5% sobre a Receita
Bruta são considerados normais no mercado de shopping center.
1.4.8 Taxa de Vacância
A taxa de vacância em shopping centers no Rio de Janeiro atualmente é muito pequena
e, em shopping centers consolidados, costuma ser inferior a 5% da ABL.
Para o empreendimento em análise, por se tratar de um empreendimento novo,
consideramos taxas de vacância mais elevadas nos primeiros anos de abertura do
shopping center, sendo que as mesmas vão sendo reduzidas na medida em que o
empreendimento vai se consolidando.
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