Prospecto - BM&FBovespa

ANÁLISE DO IMÓVEL 24
Tradicionalmente, após as vendas das cessões de direitos para a primeira ocupação
das lojas, o valor arrecadado com luvas passa a ser muito pouco representativo no
fluxo de receitas de um shopping center.
Apenas como referencia, é comum serem praticados valores de cessões de direitos na
cidade do Rio de Janeiro, para novos shopping centers, de até R$ 5.000 por m² ABL.
Entretanto, em shopping centers já consolidados, com vacância zero, fila de espera de
lojistas para entrar no empreendimento e com excelente desempenho de vendas, este
pode chegar a valores superiores a R$ 10.000 por metro quadrado de ABL.
Vale lembrar que tradicionalmente, cessões de direitos não são cobradas, ou são
cobradas em valores muito inferiores, para a ocupação de lojas de interesse especial,
como por exemplo, Lojas Âncoras, Megalojas, Cinemas e algumas lojas satélites de
grande importância.
A pedido da General Shopping Brasil e conforme contratualmente acordado para a
constituição do Fundo de Investimento Imobiliário, para o Parque Shopping Sulacap,
não consideramos as receitas de cessão de direitos, como também as despesas de
comercialização das mesmas, provenientes das negociações de aluguel das primeiras
locações dos LUC’s do empreendimento.
f. Outras Fontes de Receita
Outras fontes de receitas referem-se a receitas pouco significativas para os proprietários
como, por exemplo, aluguéis de antenas, depósitos, taxas de interveniência, receitas
financeiras etc.
g. Receita Bruta Operacional
Refere-se à somatória das receitas anteriores mencionadas, considerando ainda a
perda de receita com inadimplência e lojas vagas.
1.4.5 Ponto de Equilíbrio (Break Even Point)
O ponto de equilíbrio, ou break even point, é definido como o valor mínimo que cada
lojista deveria vender a fim de superar o aluguel mínimo contratado e começar a gerar
aluguel complementar.
Ou seja, para o exemplo já anteriormente apresentado neste relatório, para um aluguel
contratado de 5% das vendas e um aluguel mínimo de R$ 50.000,00, o break even
point desta loja é de (R$ 50.000,00/5%) = R$ 1.000.000, que corresponde à situação
2 mostrada.
1.4.6 Taxa de Esforço
A taxa de esforço do lojista corresponde à razão entre o custo de ocupação do
locatário com o valor do faturamento de suas vendas em um shopping center.
Como custo de ocupação entende-se a soma dos valores de aluguel (mínimo e
complementar), custo condominial e FPP (Fundo de Promoção e Propaganda) de cada
lojista.
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