××××¨×× - ×××× ××¨××©××× ×××§×¨ ××©×¨××

More documents

Recommendations

Info

כל הזכויות שמורות למכון ירושלים לחקר ישראל‏\זבז ‏\ז\־>ארי מאראיל AH פלסטיץ,‏ גבמיגרוד כ^ידגבד בשגזגה ממגשכת vrwa של הלקץרז.‏היתרון‏(החברהלשני הצדדים משיתוף-פעולה שכזה הוא ברור:‏ הנגישות הקלה לכל הצדדיםהישראלית,‏ העובדים הפלסטינים והלקוחות ממדינות מוסלמיות)‏ שירושלים‏(הישראליתוהפלסטינית)‏ יכולה להציע,‏ תהיה בחזקת יתרון חשוב.‏ למרות שההשפעההישירה של ענף זה על כלכלת העיר הפלסטינית לא תהיה דרמאטית,‏ יהיה גם בה,‏ כמובמקרה של שירותים אקדמיים ורפואיים,‏ כדי לסייע בחיזוק דימויה של ירושלים כעיראיכותית.‏ישנה גם אפשרות שחברות רב-לאומיות עשויות לקבוע את המטה ומרכז השירותהמזרח-תיכוני שלהן באחד משני חלקי ירושלים.‏ עם זאת תיאלץ ירושלים להתמודד עלאירוח מרכזים והנהלות כאלה עם ערים אחרות באזור,‏ למשל במדינות המפרץ.‏ יתרונהיבוא לידי ביטוי בעיקר בזכות הסביבה המערבית שהיא מציעה,‏ וכן אם המרכז האזוריישרת גם את ישראל.‏116בינויהביקושלשירותי ענף זה הוא ללא ספק הבולט בשורת הביקושים הנגזרים.‏ התמורותבעירהפלסטינית,‏ שתוארו לעיל,‏ ידרשו פעילות רחבת-היקף בכל תחומי המשנה שלהענף.‏ מרבית הבנייה הנדרשת שתתואר להלן,‏ תהיה בעלת אופי חד-פעמי,‏ ולכן תחדלהשפעתה עם השלמת בניית המיזמים האמורים ‏(בדומה,‏ למשל,‏ להשפעתה של בנייהלקראתלהסתכםאולימפיאדה).‏ עם זאת,‏ בשל הממדים יוצאי הדופן של פעילות זו,‏ שהיקפה עשויבמאות מיליוני דולרים,‏ ניתן להניח כי המרכיב ה״חד-פעמי״ של הבנייה לאיושלם עד שנת 2020. התהליכים הדרושים להסדרת הזכויות על הקרקע ולשלבי התכנוןשלפני תחילת הבנייה עצמה,‏ יהיו ממושכים ויתעכבו בשל צווארי-בקבוק ביורוקראטייםובשל אי-זמינות כוח-אדם תכנוני מיומן ומנגנוני הקצאת תקציבים.‏ תהליך התכנון עצמויהיה מורכב במידה רבה,‏ מחמת הצורך של התפרסות העיר על פני שטחים חדשים אשראינם בנויים כיום כלל.‏ 1 1 7 ההכשרה הפיזית של הקרקע והכנת התשתיות הבסיסיות,‏ידרשו אף הן זמן רב-יחסית בהתחשב בטופוגרפיה המורכבת של ירושלים.‏ לעומת זאת,‏116 סעיף זה מתייחס למחוז-ירושלים כולו,‏ ולאו דווקא לעיר בגבולותיה המוניציפאליים,‏ אם כי סבירשבחלקו המכריע יהיה בעיר עצמה.‏117 ראה מפת ירושלים והסביבה בראשית פרק זה.‏ לשם המחשה מצוין במפה אזור £1 המיועד כיוםלהרחבת בנייה.‏ בדומה לו ניתן יהיה להכשיר אזורים נוספים להרחבת הבנייה הפלסטינית לאחר כניסתההסדר המדיני לתוקפו.‏381
כל הזכויות שמורות למכון ירושלים לחקר ישראלהבנייה עצמה תוכל להתקדם במהירות יחסית,‏ שכן המשק הפלסטיני עתיר בכוח־עבודה118מתאים לענף זה,‏ שיהיה ספק התעסוקה של המשק כולו לשנים רבות.‏אחד המאפיינים החשובים של פעילות הבינוי המואצת בעיר,‏ הוא עלייה ניכרתבמחירי הנדל״ן שאותה אנו צופים.‏ זו תושפע מגורמים מצד ההיצע ומצד הביקוש כאחד.‏הלחץ על המחירים מצד ההיצע,‏ ינבע מהעלות הגבוהה של הכשרת-קרקע והפיתוחבטופוגרפיה ההררית של אזור ירושלים.'"‏ עם זאת,‏ עיקר הלחץ יבוא דווקא מצדהביקוש.‏ כל הגורמים שצוינו לעיל,‏ וכן הגידול הניכר באוכלוסייה,‏ יגרמו להתייקרותניכרת בנדל״ן בירושלים הפלסטינית.‏ במצב הנוכחי קיימת שונות ניכרת במחירים:‏באזורים הקרובים למרכז העיר,‏ לקו התפר ולעיר העתיקה,‏ המחירים קרובים מאודלאלה המקובלים בצד הישראלי.‏ 120 בין הגורמים שיתמכו בהאמרת המחירים יהיהביקוש של אזרחים זרים — הסגל הדיפלומטי,‏ מוסדות בינלאומיים,‏ אילי-הון ממדינות-‏ערב שיהיו מעוניינים להחזיק דירה בירושלים,‏ וכד.‏ שיקוליהם שונים משל המבקשיםהמקומיים,‏ וגורם המחיר הוא שיקול משני,‏ ובורל הם מוכנים לשלם מחירים גבוהיםבהרבה מהמקובל בשוק המקומי.‏ 121 לעליית מחירי הנדל״ן בעיר תהיה השפעה על הרכבהאוכלוסייה ‏(ראה להלן דיון על האוכלוסייה ומאפייניה).‏תחומי המשנה של ענף הבנייה הם הקמת מבני-ציבור עבור השלטון המרכזי והעירוני,‏מוסדות חינוך והשכלה גבוהה,‏ בריאות,‏ שטחי משרדים,‏ מבני תעשייה ומסחר ומרכזי-‏קניות,‏ בנייה למגורים,‏ הכשרת קרקעות ותשתיות ‏(תחבורה,‏ מים,‏ חשמל,‏ ביוב וכיו״ב).‏הצגת הערכות כמותיות בדבר ההיקף הצפוי של הבנייה בעיר ובסביבתה חורגים ממסגרתהדיון של מסמך זה,‏ אולם ביכולתנו להציע מספר מחוונים שימחישו את סדרי הגודלהאמורים.‏ 122 ההיקף הכולל של הפעילות עשוי להגיע לסדרי-גודל של חמישה מיליארדדולר ויותר,‏ ולהימשך בין 10 ל-‏‎15‎ שנים.‏ 123 מדובר אפוא בפעילות בהיקף עצום במונחיםשל המשק הפלסטיני,‏ בשווי של בין 350 ל-‏‎500‎ מיליון דולר בשנה למשך תקופה ארוכה,‏עם השלכות ניכרות על העיר הפלסטינית ואף על העיר הישראלית.‏ בכלל זה בעיות שלזיהום,‏ רעש וצפיפות.‏120382118 מבחינות מסוימות עשויה ירושלים להזכיר את ברלין המזרחית בשנים האחרונות,‏ במיוחד בחלקיההקרובים לעיר המערבית,‏ שם צמח ״יער״ עגורנים.‏י"‏ גורמים בענף בישראל מעריכים כי העלות למ״ר בנייה למגורים בירושלים,‏ עולה בכ-‏‎15%‎ על זו שבאזורהמרכז.‏מתבסס על הערכות גורמים עסקיים המעורים בשוק הנדל״ן בעיר.‏ על-פי גורמים אלה,‏ באזוריםהמבוקשים ביותר מגיעים המחירים לכ-‏‎6,000‎ דולר למ״ר ואף יותר.‏תופעה זו מאפיינת את שוק דירות היוקרה בתל-אביב בשנים האחרונות.‏121 החישובים המפורטים מצויים בידי המחברים,‏ וניתן לעיין בהם על-פי דרישה.‏122 בנוסף לכל אלה,‏ יש לזכור את הבנייה הצפויה בעיר הישראלית.‏123
Page 1:
כל הזכויות שמורות ל
Page 5 and 6:
Page 7 and 8:
Page 9 and 10:
Page 11 and 12:
Page 13 and 14:
Page 15 and 16:
Page 17 and 18:
Page 19 and 20:
Page 21 and 22:
Page 23 and 24:
Page 25 and 26:
Page 27 and 28:
Page 29 and 30:
Page 31 and 32:
Page 33 and 34:
Page 35 and 36:
Page 37 and 38:
Page 39 and 40:
Page 41 and 42:
Page 43 and 44:
Page 45 and 46:
Page 47 and 48:
Page 49 and 50:
Page 51 and 52:
Page 53 and 54:
Page 55 and 56:
Page 57 and 58:
Page 59 and 60:
Page 61 and 62:
Page 63 and 64:
Page 65 and 66:
Page 67 and 68:
Page 69 and 70:
Page 71 and 72:
Page 73 and 74:
Page 75 and 76:
Page 77 and 78:
Page 79 and 80:
Page 81 and 82:
Page 83 and 84:
Page 85 and 86:
Page 87 and 88:
Page 89 and 90:
Page 91 and 92:
Page 93 and 94:
Page 95 and 96:
Page 97 and 98:
Page 99 and 100:
Page 101 and 102:
Page 103 and 104:
Page 105 and 106:
Page 107 and 108:
Page 109 and 110:
Page 111 and 112:
Page 113 and 114:
Page 115 and 116:
Page 117 and 118:
Page 119 and 120:
Page 121 and 122:
Page 123 and 124:
Page 125 and 126:
Page 127 and 128:
Page 129 and 130:
Page 131 and 132:
Page 133 and 134:
Page 135 and 136:
Page 137 and 138:
Page 139 and 140:
Page 141 and 142:
Page 143 and 144:
Page 145 and 146:
Page 147 and 148:
Page 149 and 150:
Page 151 and 152:
Page 153 and 154:
Page 155 and 156:
Page 157 and 158:
Page 159 and 160:
Page 161 and 162:
Page 163 and 164:
Page 165 and 166:
Page 167 and 168:
Page 169 and 170:
Page 171 and 172:
Page 173 and 174:
Page 175 and 176:
Page 177 and 178:
Page 179 and 180:
Page 181 and 182:
Page 183 and 184:
Page 185 and 186:
Page 187 and 188:
Page 189 and 190:
Page 191 and 192:
Page 193 and 194:
Page 195 and 196:
Page 197 and 198:
Page 199 and 200:
Page 201 and 202:
Page 203 and 204:
Page 205 and 206:
Page 207 and 208:
Page 209 and 210:
Page 211 and 212:
Page 213 and 214:
Page 215 and 216:
Page 217 and 218:
Page 219 and 220:
Page 221 and 222:
Page 223 and 224:
Page 225 and 226:
Page 227 and 228:
Page 229 and 230:
Page 231 and 232:
Page 233 and 234:
Page 235 and 236:
Page 237 and 238:
Page 239 and 240:
Page 241 and 242:
Page 243 and 244:
Page 245 and 246:
Page 247 and 248:
Page 249 and 250:
Page 251 and 252:
Page 253 and 254:
Page 255 and 256:
Page 257 and 258:
Page 259 and 260:
Page 261 and 262:
Page 263 and 264:
Page 265 and 266:
Page 267 and 268:
Page 269 and 270:
Page 271 and 272:
Page 273 and 274:
Page 275 and 276:
Page 277 and 278:
Page 279 and 280:
Page 281 and 282:
Page 283 and 284:
Page 285 and 286:
Page 287 and 288:
Page 289 and 290:
Page 291 and 292:
Page 293 and 294:
Page 295 and 296:
Page 297 and 298:
Page 299 and 300:
Page 301 and 302:
Page 303 and 304:
Page 305 and 306:
Page 307 and 308:
Page 309 and 310:
Page 311 and 312:
Page 313 and 314:
Page 315 and 316:
Page 317 and 318:
Page 319 and 320:
Page 321 and 322:
Page 323 and 324:
Page 325 and 326:
Page 327 and 328:
Page 329 and 330:
Page 331 and 332:
Page 333 and 334:
Page 335 and 336: כל הזכויות שמורות ל
Page 385: כל הזכויות שמורות ל
Page 437 and 438:
Page 439 and 440:
Page 441 and 442:
Page 443 and 444:
Page 445 and 446:
Page 447 and 448:
Page 449 and 450:
Page 451 and 452:
Page 453 and 454:
Page 455 and 456:
Page 457 and 458:
Page 459 and 460:
Page 461:
show all

××××¨×× - ×××× ××¨××©××× ×××§×¨ ××©×¨××

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?

××××¨×× - ×××× ××¨××©××× ×××§×¨ ××©×¨××