Prospekt EHF1 + 1. Nachtrag - NGF Next Generation Funds ...

Steuerliche Grundlagen
IV. Steuerliche Auswirkungen bei Beendigung
der Kapitalanlage
1. Private Veräußerungsgewinne
Private Veräußerungsgewinne im Immobilienbereich lösen
nach derzeitiger Rechtslage grundsätzlich keine Einkommensbesteuerung
aus, sofern der Anteil an der Fondsgesellschaft
im steuerlichen Privatvermögen gehalten wird
und die zehnjährige Haltefrist des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1
EStG abgelaufen ist.
Dabei gilt die Zehnjahresfrist als maßgebliche Haltedauer
für
▪ die Immobilien auf Ebene der Objektgesellschaften 1
und 2,
▪ die Anteile an den Objektgesellschaften 1 und 2 auf
Ebene der Fondsgesellschaft,
▪ für den Anteil beim Beteiligten.
Die Fondsgesellschaft beabsichtigt konzeptionsgemäß
keine Veräußerung der Anteile an den Objektgesellschaften
1 und 2 innerhalb von zehn Jahren ab dem Erwerb.
Es ist auch keine Veräußerung einer oder mehrerer der
zehn Immobilien durch die Objektgesellschaft 1 oder der
im Laufe des Jahres 2012 geplanten weiteren Immobilieninvestition
durch die Objektgesellschaft 2 innerhalb von
zehn Jahren ab dem jeweiligen Erwerb vorgesehen.
Eine – grundsätzlich mögliche – Veräußerung der Fondsanteile
vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist durch
einzelne Direktkommanditisten bzw. Treugeber würde Einkommensteuer
auf einen eventuellen Veräußerungsgewinn
auf deren persönlicher Ebene auslösen.
Ein konzeptionsgemäß nicht vorgesehener Veräußerungsgewinn
würde zu sonstigen Einkünften gem. § 22 EStG
führen, sofern nicht vorrangig ein gewerblicher Grundstückshandel
vorliegt. Der Veräußerungsgewinn ermittelt
sich dabei gemäß § 23 Abs. 3 EStG als Differenz
zwischen Veräußerungspreis einerseits und den um die
geltend gemachten Abschreibungen geminderten (bei
Immobilien) Anschaffungs­ bzw. Herstellungskosten und
den Verkaufskosten andererseits.
176 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
09.0
Soweit hierbei die Freigrenze pro Kalenderjahr in Höhe
von 600 € nicht überschritten wird, bleiben Veräußerungsgewinne
komplett steuerfrei.
Es ist nicht vorhersehbar, ob diese Steuerfreiheit nach
Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist auch dann noch
gilt, wenn es tatsächlich zu einer Veräußerung der Immobilien
kommt. In den tagespolitischen Diskussionen tauchen
immer wieder Vorschläge auf, die eine generelle Versteuerung
von Veräußerungsgewinnen auf Immobilien vorsehen,
sodass nicht ausgeschlossen werden kann, dass der
Gesetzgeber eine entsprechende Regelung beschließt.
Auch durch das Verschenken von Fondsanteilen (vgl.
sonach IV.3.) kann unter Umständen ein privates Veräußerungsgeschäft
ausgelöst werden. Dies ist der Fall, wenn
mit dem Fondsanteil entweder eine Beteiligungsfinanzierung
mit übertragen wird oder aber den in dem Fondsanteil
repräsentierten anteiligen Vermögenspositionen
auch anteilige Verbindlichkeiten (der Fondsgesellschaft)
gegenüberstehen. Insoweit liegt dann ein sog. teilentgeltliches
Geschäft vor, wodurch der Schenker ein (anteiliges)
privates Veräußerungsgeschäft tätigt und für den Erwerber
eine neue Zehnjahresfrist in Gang gesetzt wird.
2. Gewerblicher Grundstückshandel
Der Rahmen der privaten Vermögensverwaltung gilt
als überschritten, soweit die Voraussetzungen für die
Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels vorliegen.
Zur Abgrenzung zwischen noch zulässiger privater Vermögensverwaltung
und gewerblichem Grundstückshandel
hat sich in der Rechtssprechung und Finanzverwaltungsmeinung
die sog. Drei­Objekt­Grenze herausgebildet.
Danach ist es grundsätzlich für die Annahme einer privaten
Vermögensverwaltung unschädlich, wenn innerhalb
von fünf Jahren nicht mehr als drei Objekte errichtet, erworben
bzw. modernisiert und wieder veräußert werden. Bei
mehr als drei Objektveräußerungen in einem Zeitraum von
fünf bis zehn Jahren müssen weitere Umstände hinzutreten,
die den Schluss auf eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht
und damit das Vorliegen eines gewerblichen
Grundstückshandels zulassen. Die Drei­Objekt­
Grenze hat jedoch nur indizielle Bedeutung, die widerlegt
werden kann. Es ist grundsätzlich eine Gesamtwürdigung