IMMOFINANZ AG Geschäftsbericht 2012/2013 - Buwog

124 Konzernlagebericht – RisikoberichterstattungDie interne Investitionsrichtlinie der IMMOFINANZ Group regelt die Rahmenbedingungen und Freigabegrenzen der zutätigenden Investitionen (Immobilienankäufe, Immobilienentwicklungsprojekte und laufende Investitionsmaßnahmen).Dadurch können wesentliche strategische und immobilienspezifische Risiken minimiert oder ausgeschlossenwerden. Die Freigabegrenzen sind in der umfassenden, konzernweit gültigen Kompetenzordnung definiert, die die Pouvoirseinzelner Mitarbeiter bis hin zum Gesamtvorstand regelt. Darüber hinaus ist in bestimmten Fällen die Genehmigungdurch den Aufsichtsrat erforderlich.Bei Immobilienentwicklungsprojekten bestehen erhöhte Risiken, die einerseits zu Termin- und Baukostenüberschreitungenführen können und andererseits das Vermietungsrisiko betreffen. Die IMMOFINANZ Group minimiert dieseRisiken, indem sie Projekte in der Regel erst ab einer bestimmten Vorvermietungsquote startet und mit regelmäßigenKosten- und Terminkontrollen sowie darauf aufbauenden Abweichungsanalysen begleitet.Um das Inflationsrisiko zu minimieren, sind in den Standardmietverträgen der IMMOFINANZ Group Wertsicherungsklauselnvorgesehen.Zum Geschäftsmodell der IMMOFINANZ Group gehört es, Immobilien und Immobilienentwicklungsprojekte zu attraktivenKonditionen zu erwerben und Immobilien ertragreich zu verkaufen. Diesem Transaktionsrisiko wird vor allem mitder Diversifikation des Immobilienportfolios Rechnung getragen. Durch das breit aufgestellte Portfolio in acht Kernländernund vier Assetklassen werden kontinuierlich Verkäufe über dem Fair Value getätigt. Mittels eines permanentenScreenings der Märkte und der weitreichenden Geschäftsbeziehungen sowie aufgrund der tiefen Marktkenntnisder Gruppe ist es möglich, Investitionsmöglichkeiten frühzeitig zu erkennen und als Chance für neue Entwicklungsprojektezu nutzen.KonzentrationsrisikoUnter Konzentrationsrisiko versteht man die Häufung von gleichgelagerten Risiken, die dem Grundsatz der Risikostreuungwidersprechen. Solche Risiken reduziert die IMMOFINANZ Group bewusst, indem sie auf eine sektoraleund regionale Diversifikation des Portfolios achtet und größere Immobilienprojekte gegebenenfalls gemeinsam miteinem Projektpartner entwickelt. Neben einer sektoralen und regionalen Streuung steht auch die Diversifikation derMieterstruktur im Vordergrund, sodass der Ausfall eines Mieters keine erheblichen Auswirkungen auf das Unternehmenhat. Die IMMOFINANZ Group verfügt über einen sehr ausgewogenen und diversifizierten Mietermix. An denGesamtmieterlösen des Konzerns hat kein Mieter einen größeren Anteil als 2%.In Bezug auf Russland bestehen mehrere spezifische Konzentrationsrisiken. Zum einen verfügt die IMMOFINANZGroup mit dem Moskauer Einkaufszentrum Golden Babylon Rostokino über ein einzelnes Investment, das gemessenam Verkehrswert mehr als 10% des gesamten Bestandsimmobilienportfolios ausmacht. Zum anderen konzentrierensich die Investments der IMMOFINANZ Group in Russland auf den Moskauer Einzelhandelsmarkt, der 16,8%des gesamten Bestands immobilienportfolios beträgt.ImmobilienbewertungsrisikoDie IMMOFINANZ Group wendet branchenüblich das Modell des beizulegenden Zeitwerts (Verkehrswert) gemäßIAS 40 an. Bei dieser Methode werden Immobilien zum Verkehrswert bilanziert. Die Immobilien der IMMOFINANZGroup werden halbjährlich durch externe Gutachter bewertet. Die im Rahmen der Immobilienbewertung ermitteltenZahlen weisen eine große Abhängigkeit von der Berechnungsmethodik und der der Bewertung zugrunde liegendenAnnahmen auf. Deswegen kann es bei einer Veränderung von den der Bewertung zugrunde liegenden Annahmenzu großen Wertschwankungen kommen. Sollten sich beispielsweise die angenommene Auslastung oder zukünftigeInvestitionskosten eines Objekts ändern, hat dies unmittelbare Auswirkungen auf den Ertrag bzw. den Verkehrswertdes Objekts. Es ist also zu betonen, dass die errechneten Verkehrswerte mit den angenommenen Werten unddem gewählten Berechnungsmodell in einem direkten Zusammenhang stehen. Bereits kleine Änderungen aufgrundvon konjunkturellen bzw. immobilienspezifischen Annahmen in den Bewertungen können das Konzernergebnis derIMMOFINANZ Group wesentlich beeinflussen. Eine Sensitivitätsanalyse der Top-30-Bestandsimmobilien in Bezugauf Veränderungen der Mieterlöse, des Diskontierungszinssatzes und des Kapitalisierungszinssatzes ist im Konzernanhangunter Punkt 7.3.9 dargestellt.